На головну   всі книги   до розділу   зміст
1 2 3 5 6 8 9 10 12 13 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 27 28 29 30 32 33 34 35 36 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 52 53 54 56 57 58 59 61 62 63

10.3. Оренда житлового приміщення

Чинне законодавство надає учасникам цивільного обороту можливість виступати як орендарі житлових приміщень. Відносини по наданню житла в оренду регулюються як нормами житлового законодавства (ч. 6 ст. 1, ст. 17, 18 Закони РФ від 24.12.92 №4218-1 «Про основи федеральної житлової політики», ст. 10,54, 131-133, 136ЖК), таки нормами цивільного законодавства (з4 гл. 34 ГК, п. 2 ст. 671 ГК). Як і комерційне наймання, оренда житла в новітньому законодавстві породжена початками ринкових відносин, що впроваджуються в житлову сферу.

Інститут оренди житла як попередник найма житлового приміщення на комерційних початках не є новим юридичним засобом, що використовується для опосредования відносин з приводу користування житлом. Він широко застосовувався у вітчизняному житловому законодавстві, починаючи з середини 30-х рр.' Сучасній появі інституту оренди житла ми зобов'язані нової (від 06.07.91) редакції частини статей ЖК і Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики», які по суті реанимировали орендні відносини в житловій сфері.

За договором оренди одна сторона - орендодавець надає іншій стороні - орендарю і членам його сім'ї нерухомість в

' Інструкція Наркомхоза РСФСР № 572 від 05.11.38 «Про порядок висновку договорів здачі в оренду окремим громадянам невеликих будинків місцевих Рад і встановленні ставок орендної плати» // Бюлетень НК КХ РСФСР. 1938. №23, Типовий договір на здачу в орендне користування житлового будинку розміром не понад 60 кв. м житлової площі // СЗ СРСР. 1937. №74. Ст. 361.

житловій сфері, включаючи житлові приміщення, без обмеження розмірів, за договірну плату, у тимчасове володіння і користування або користування, а орендар зобов'язується використати її відповідно до договору і своєчасно вносити орендну плату, включаючи плату за комунальні послуги.

З даного визначення слідує, що договір оренди житла є реальним, взаємним і відшкодувальним'.

Сторонами договору оренди житлового приміщення виступають орендодавець і орендар. Орендодавцем може бути власник житлового приміщення або управомоченное ним особа. Як орендар можуть виступати фізичні або юридичні особи. При цьому юридична особа може використати житлове приміщення тільки для мешкання громадян.

У літературі викладаються і інакші точки зору відносно фігури орендаря житлового приміщення. Так, П. І. Седугин вважає, що «договір оренди тепер не регулює житлові відносини по найму житлових приміщень з участю громадян»^. Аналогічну позицію займає і В. Н. Літовкин, який вважає, що договір оренди житлового приміщення тепер можливий лише між юридичними особами (п. 2 ст. 671 ГК^.

Між тим п. 2 ст. 671 ГК не забороняє надання житлових приміщень фізичним особам, а розвиває п. 1 даних статті, уточнюючи, що юридичні особи можуть виступати як орендарі житлових приміщень, але не їх наймачів. Тому протилежна приведеним вище точка зору про можливість оренди житлових приміщень не тільки юридичними особами, але і громадянами, наприклад індивідуальними підприємцями, висловленою Ю. К. Толстим, представляється більш переконливою^.

Крім того, в ст. 17 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики» міститься норма, у відповідності з якої собствен

В ГК (ст. 650) міститься визначення договору оренди будівлі або споруди, яка відрізняється від приведеного вище. У основу договору, що приводиться встановлена дефініція договору оренди по значенню ст. 1 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики». У відповідності зі ст. 650 ГК за договором оренди. будівлі або споруда орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду. Таким чином, по значенню даної статті договір оренди є не реальним, а консенсуальним, що узгодиться із загальним визначенням оренди (ст. 606 ГК). ^ Седугин П. И. Жіліщноє право. С. 83.

^ Коментар до Цивільного кодексу Російській Федерації, частини другої (постатейний)/Під ред. О. Н. Садікова. С. 240. " Товстої Ю. К. Жіліщноє право. С. 22,23.

ники житлового фонду мають право надавати громадянам, юридичним облич^м квартири або будинку будь-якої площі за договором оренди. Вказана норма при внесенні змін в ст. 17 Закону, зроблених 21.04.97, не зазнала яких-небудь змін, що свідчать на користь п. 2 ст. 671 ГК.

На стороні орендаря в договорі оренди можуть виступати члени його сім'ї.

Предметом договору оренди може бути нерухомість в житловій сфері, включаючи житлові приміщення. Нагадаємо, що нерухомість в житловій сфері згідно ст. 1 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики» - це нерухоме майно з встановленими правами володіння, користування і розпорядження в межах майна, що включає: земельні дільниці і міцно пов'язані з ними житлові будинки з житловими і нежилими приміщеннями, присадибні господарські споруди, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку; житлові будинки, квартири, інакші житлові приміщення в житлових будинках і інших будовах, придатні для постійного і тимчасового мешкання; споруди і елементи інженерної інфраструктури житлової сфери.

Термін договору оренди житлового приміщення встановлюється по угоді сторін, якщо приміщення, що орендується належить гражданину-наймодателю на праві власності (ст. 131 ЖК). Житлові приміщення в будинках державного і суспільного житлового фонду надаються в оренду громадянам в безстрокове користування^. 10 ЖК).

Зміст договору оренди житлового приміщення утворять взаємні права і обов'язки орендодавця і орендаря. Основним обов'язком орендодавця є передача орендарю житлового приміщення в належному стані. Крім обов'язку по передачі приміщення, яка повинна супроводитися оформленням акту прийому-передачі об'єкта оренди, орендодавець повинен взяти на себе забезпечення надання житлово-комунальних послуг, технічного обслуговування інженерного обладнання, ремонту місць загального користування житлового будинку, прибирання місць загального користування і придомовой території. Крім того, орендодавець зобов'язаний повідомляти орендаря в терміни, узгоджені з останнім, про майбутній капітальний ремонт житлового будинку або приміщень, що орендуються.

До основних обов'язків орендаря потрібно віднести: своєчасне внесення орендної плати і плати за надані комунальні послуги; використання житлового приміщення,

що орендується виняткове для мешкання; виробництво поточного ремонту займаного житлового приміщення; забезпечення доступу в займане приміщення представників орендодавця.

У числі прав орендодавця потрібно назвати його право на виробництво оглядів житлового будинку і приміщень, зданих в оренду, з метою перевірки їх стану і використання; виробництво переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться здане в оренду житлове приміщення, при умові отримання попередньої згоди орендаря.

Серед прав орендаря можуть бути виділені наступні: право на вселення в приміщення своїх неповнолітніх дітей, що орендується ним незалежне від згоди орендодавця, а якщо займане приміщення є ізольованим, то також чоловіка і непрацездатних батьків (ч. 1 ст. 132 ЖК); право на збереження житлового приміщення в період тимчасової відсутності (ч. 3 ст. 132, ст. 60 ЖК); право (за вилученнями, встановленими ст. 135 ЖК) на поновлення договору оренди після закінчення його терміну; право на передачу із згоди орендодавця своїх прав і обов'язків за договором третім особам (перенаймання); право на здачу із згоди орендодавця житлового приміщення в суборенду, а також надання цього приміщення в безвідплатне користування.

Що стосується останнього з названих нами прав орендаря, то в літературі висловлюються різні точки зору на можливість і форми передачі житла, що орендується третім особам. Так, К. Б. Яро-шенко вважає, що, «оскільки орендар не може виступати в якості наймодателя, т. е. передавати житлове приміщення в користування на основі договору житлового найма, він має право, очевидно, надавати орендоване житлове приміщення громадянам лише в безвідплатне користування (ст. 680) або в піднайняття (суборенду) (ст. 685 ГК)»'.

С. М. Корнеєв висловлює інакшу позицію, затверджуючи, що «юридична особа може мати житлове приміщення у володінні і (або) користуванні на основі договору оренди або інакшого договору, а потім надавати його громадянам (як правило, своїм працівникам) для мешкання, укладаючи договори найма житлового приміщення, в яких воно виступає в якості наймодателя»^

' Коментар частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації для підприємців. М., 1996. С. 81. '- Цивільне право. У 2 т. Т. 2. Полутом 1 /Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. С. 455.

Представляється, що точка зору К. Б. Ярошенко більш коректна, оскільки право найма житлового приміщення не може бути похідним від права оренди. Враховуючи дану обставину, законодавець в п. 2 ст. 615 ГК визначив, зокрема, що орендар має право із згоди орендодавця здавати орендоване майно в суборенду (піднайняття).

У той же час потрібно робити відмінності між суборендою і поднаймом. Зовні схожі, ці інститути тим часом володіють змістовними відмінностями, що полягають в не співпадаючих по об'єму можливостях суборендаря і піднаймача. У відповідності з п. 2 ст. 615 ГК до договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інакше не встановлене законом або інакшими правовими актами. Таким чином, суборендар обладаетсамостоятельним правом користування житловим приміщенням, чого не можна сказати про піднаймача, бо по прямій вказівці п. 1 ст. 685 ГК він не придбаває самостояггельного права користування житловим приміщенням. Наступна відмінність полягає в мірі залежності договорів суборенди і поднайма від договорів оренди і найма відповідно. При достроковому припиненні договору оренди суборендарю згідно п. 1 ст. 618 ГК надається право на висновок в межах терміну суборенди самостійного договору, що залишився оренди на приміщення, займане ним за договором суборенди. Подібною можливістю піднаймач житлового приміщення не має в своєму розпорядженні (п. 4 ст. 685 ГК).

Форма договору оренди визначена вимогами законодавства, що містяться в ст. 609 ГК. У відповідності з п. 1 названих статті договір оренди на термін більше за рік, а якщо хоч би однією з сторін договору є юридична особа, - незалежно від терміну, повинен бути укладена письмовій формі.

Договір оренди житлового приміщення, коль скоро останнє віднесене до нерухомого майна, підлягає державній реєстрації. При цьому, по значенню п. 2 ст. 651 ГК, державної реєстрації вимагають договори, укладені на термін не менше за рік. Момент укладення договору в цьому випадку приурочений до моменту реєстрації.

Згідно з Федеральним законом від 21.07.97 №122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і операцій з ним» державній реєстрації підлягає також право оренди нерухомості в житловій сфері (ст. 26). У цьому випадку до договору оренди, що надається на державну реєстрацію, додаються

поетажние плани будівлі, споруди, на яких означаються приміщення, що здаються в оренду з вказівкою розміру площі, що орендується.

Договір оренди приміщення або частини приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення або його частини.