На головну   всі книги   до розділу   зміст
1 2 3 5 6 8 9 10 12 13 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 27 28 29 30 32 33 34 35 36 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 52 53 54 56 57 58 59 61 62 63

10.2. Комерційне наймання житлового приміщення

Наймання житлового приміщення на комерційній основі - нове для сучасного російського правопорядку явище. Будучи різновидом договірного володіння і користування нерухомим майном, дана форма, в порівнянні з соціальним наймом, не диктує особливих вимог ні до наймача (крім, мабуть, одного - наймачем повинне бути фізична особа), ні до предмета комерційного найма'.

За договором комерційного найма житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або упра? омоченное ним особа (наймодатель) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) житлове приміщення за плату у володіння і користування для мешкання в ньому. З даного визначення слідує, що договір комерційного найма є консенсуальним, взаємним і відшкодувальним. Договір комерційного найма полягає в простій письмовій формі.

Як і при соціальному наймі, сторонами договору комерційного найма виступають наймодатель і наймач.

' ГК (гл. 35) використовує термін «наймання житлового приміщення». Прикметник «комерційний» вельми умовно і служить для того, щоб відтінити даний різновид найма житла від найма житла в житловому фонді соціального використання.

Наймодателем може бути власник житлового приміщення або управомоченное ним особа. Вказана можливість застосовно до власника житла кореспондує з нормами п. 2 ст. 288 ГК і ч. 2 ст. 6 Закони РФ «Про основи федеральної житлової політики», відповідно до яких власник житлового приміщення (нерухомість в житловій сфері), реалізовуючи належну йому правомочність володіння, користування і розпорядження, має право здавати належне йому житло на основі договору. Що стосується упра-вомоченного власником як наймодателя особа, то їм може бути як орган, що здійснює управління державним майном або інакший орган виконавчої влади регіонального (муніципального) рівня відносно державного (муніципального) житлового фонду, так і будь-яка дієздатна фізична або юридична особа (відносно інакших різновидів житлового фонду).

Як наймач в договорі комерційного найма виступає громадянин, оскільки житлове приміщення надається для цілей мешкання в ньому. Згідно п. 4. ст. 677 ГК громадяни, що постійно проживають разом з наймачем, можуть, сповістивши наймодателя, укласти з наймачем договір про те, що всі громадяни, що постійно проживають в житловому приміщенні, несуть спільно з наймачем солідарну відповідальність перед наймодателем. Це означає, що учасники згаданого договору придбавають рівність в житлових правах і обов'язках за договором комерційного найма, т. е. стають сонанимателями, яскраво-червона стороні наймача утвориться не фактична, як при соціальному наймі, а легальна множинність осіб.

Предметом договору комерційного найма житлового приміщення може бути ізольоване житлове приміщення, придатне для постійного мешкання (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку). Якісні характеристики житлового приміщення, що надається в комерційне наймання, відмінні від аналогічних параметрів житлового приміщення, що надається за договором соціального найма. Легко бачити, що вимоги до предмета договору комерційного найма мінімізовані. Тут немає формальної необхідності дотримувати вимогу про благоустроенности застосовно до умов даного населеного пункту. Крім якісних характеристик предмет договору комерційного найма на відміну від предмета договору соціального найма не обмежений по площі житлового приміщення, що надається

в наймання. Якщо по соціальному найму житлове приміщення надається в межах норми житлової площі на одну людину (ст. 40 ЖК, ст. 14 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики», то по найму на комерційній основі подібних обмежень не існує. Наприклад, в комерційне наймання може бути зданий житловий будинок цілком, причому не обмежений по своїх розмірах. По значенню ст. 673 ГК законодавець, визначаючи як об'єкт договору найма житлового приміщення житловий будинок, треба вважати, не мав на увазі багатоквартирний житловий будинок, що слідує з п. 2 названих статті, в якому питання про найм житлового приміщення в багатоквартирному будинку розглянуте особливо.

Мінімальний розмір житлового приміщення, що надається на умовах комерційного найма, повинен, зрозуміло, дозволяти постійно проживати в ньому і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

У літературі висловлена думка про те, що «об'єктом договору комерційного найма при наймі житлових приміщень в багатоквартирних будинках будуть не тільки житлові і підсобні приміщення, але також майно, що є елементами будинку, що знаходиться за межами або всередині квартири і обслуговуюче декілька квартир (більше за одну квартиру)»'.

Представляється, що такий підхід до визначення об'єкта (предмета) договору комерційного найма житлового приміщення не може бути визнаний коректним по наступних основах. По-перше, норма, що міститься в п. 2 ст. 673 ГК, регламентує відносини по користуванню спільним майном багатоквартирного житлового будинку, а саме наділяє, що цілком природно, наймача правом користування цим майном. Право ж користування не може бути об'єктом (предметом) договору найма, бо таким по значенню п. 1 ст. 673 повинно бути житлове приміщення, т. е. фізичний об'єкт, а не право користування ім. По-друге, за договором комерційного найма (п. 1 ст. 671 ГК) наймодатель зобов'язується надати наймачу житлове приміщення і тільки. Спільне майно багатоквартирного будинку не охоплюється даним зобов'язанням, так і не може охоплюватися, оскільки немає можливості визначення тієї частини спільного майна в натурі, яка може бути включена як

матеріальний об'єкт в предмет договору. По-третє, для власників квартир режим спільного майна встановлений як загальна пайова власність (ст. 290 ГК), що цілком логічно. Для наймачів житлового приміщення аналогом могла б служити частка в праві користування, але подібна конструкція невідома вітчизняному цивільному законодавству.

Зміст договору комерційного нашш житлового приміщення утворять взаємні права і обов'язку наймодателя і наймача.

Як і в договорі соціального найма, основним обов'язком наймодателя є надання наймачу житлового приміщення, що відповідає певним вимогам. До числа таких вимог законодавець відносить вимогу придатності житлового приміщення для постійного мешкання. Крім того, приміщення повинне бути вільним. Придатність для постійного мешкання, як і при соціальному наймі, визначається в порядку і по основах, встановлених житловим законодавством. Основними критеріями при цьому є изолированность житлового приміщення, його відповідність технічним і санітарним вимогам, знаходження даного приміщення в складі житлового фонду. Що стосується обов'язку наймодателя передати внаем вільне житлове приміщення, то очевидно, що даному приміщенню потрібно бути вільним як фактично, так і юридично. Фактично вільним житлове приміщення може вважатися лише в тому випадку, якщо колишній його користувач звільнив його у встановленому порядку, наприклад в зв'язку з виїздом на постійне проживання в інше місце. Юридично вільним житлове приміщення може вважатися при умові, що воно не обтяжене правами на нього третіх осіб. Різновидом юридично вільних житлових приміщень буде бути «житлове приміщення», що звільнилося -термін, що широко застосовувався в пра-воприменительной практиці заселення таких приміщень за договором соціального найма. Судова практика відносить до житлових приміщень, що звільнилися такі, які звільнилися в зв'язку з наданням його наймачу іншого житлового приміщення в порядку, встановленому ст. 28-37 ЖК, виїздом на постійне проживання в інше місце, визнанням наймача що втратив право на житлове приміщення, припиненням договору найма внаслідок смерті наймодателя і в інших аналогічних випадках'.

' Цивільне право. У 2 т. Т. 2. Полутом 1 /Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М." 1999. С. 461; Седугин П. И. Жіліщноє право. С. 159.

' Детальніше про житлові приміщення, що звільнилися див.: Житлове законодавство: Коментар/ Під ред. В. Ф. Яковльова, П. І. Седугина. С. 150-160.

Крім зобов'язань по передачі наймачу житлового приміщення, на наймодателя покладається ще ряд обов'язків, які він повинен виконати в рамках договірних відносин комерційного найма. До таких у відповідності зі ст. 676 ГК віднесені: обов'язок наймодателя здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане внаем житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачу за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку і пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходиться в житловому приміщенні. Крім того, якщо інакше не встановлене договором комерційного найма, в обов'язок наймодателя ставлене виробництво капітального ремонту зданого внаем житлового приміщення.

Основним обов'язком наймача є належне використання наданого йому за договором приміщення. Це означає, що наймач зобов'язаний використати житлове приміщення тільки для мешкання, забезпечувати збереження наданого житла, підтримувати його в стані, що відповідає технічним, санітарним, протипожежним вимогам.

Наступним, не менш важливою, обов'язком наймача виступає обов'язок по своєчасному внесенню плати за житлове приміщення. Структура платежів громадян, в тому числі наймачів житлових приміщень на умовах комерційного найма, визначена Постановою Уряду РФ від 02.08.99 № 887 «Про вдосконалення системи оплати житла і комунальних послуг і заходах по соціальному захисту населення»'.

Наймодатель, якщо інакше не встановлене договором, зобов'язаний проводити поточний ремонт зданого внаем житлового приміщення.

До основних прав наймодателя за договором комерційного найма потрібно віднести право на заборону мешкання тимчасових жильців в житловому приміщенні при умові недотримання вимог законодавства про норму житлової площі, право на переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться здане внаем житлове приміщення, якщо на подібну дію отримана згода наймача, право контролю за виконанням наймачем своїх обов'язків за договором, що реалізовується як самостійно, так і з дотриманням повідомних процедур.

' СЗ РФ. 1999. №34. Ст. 4116.

До числа прав наймача житлового приміщення відносяться: право вселення в найняте приміщення громадян як що постійно проживають з наймачем або як тимчасові жильці; право здачі житлового приміщення в піднайняття; право на обмін займаного житлового приміщення; право на укладення договору комерційного найма на новий термін; право користування спільним майном в багатоквартирному будинку. Вказані права реалізовуються наймачем при наявності певних передумов, що виражаються, як правило, в необхідності отримання згоди на здійснення певних дій від управомоченних на те осіб.

Так, у відповідності зі ст. 679 ГК на вселення в житлове приміщення громадян як що постійно проживають з наймачем потрібно згоду наймодателя, наймача і громадян, постійно з ним що проживають. У зв'язку з цим виникає питання: хто приймає рішення про вселення нових постійних користувачів в займане наймачем і іншими, постійно з ним проживаючими громадянами житло, якщо всі зацікавлені обличчя виражають згоду? Очевидно, що дана норма повинна застосовуватися в смисловому контексті правила, що міститься в п. 2 ст. 677 ГК, згідно з яким в договорі комерційного найма повинні бути вказані громадяни, що постійно проживають в житловому приміщенні разом з наймачем. Тому необхідність отримання згоди осіб, вказаних в ст. 679 ГК, зумовлена внесенням змін у вже укладений договір, в якому наймодатель виразив свою волю на вселення. Повторно, при появі нових постійних користувачів приміщенням, приймати спеціальне рішення про вселення немає необхідності, оскільки подібна дія наймодателя може ущемити права наймача і тих, хто з ним проживав до появи нових користувачів'.

При вселенні неповнолітніх дітей згоди ні з чиєї сторони не потрібно, одинаково як не потрібно і дотримання умови про норму житлової площі на одну людину, проходження якому обов'язкове при вселенні інакших осіб.

Тимчасові жильці, згідно ст. 680 ГК вселяються в житлове приміщення, що наймається на безвідплатній основі за загальною згодою наймача і громадян, постійно з ним що проживають, з предваритель

Висловлена точка зору з даного питання може бути далеко не єдиною, оскільки введена законодавцем схема узгоджень при вселенні нових постійних користувачів допускає різні варіанти її інтерпретації.

ним повідомленням наймодателя. При цьому максимальний термін, протягом якого тимчасові жильці мають право як такі користуватися наданим їм житлом, не повинен перевищувати шість місяців. По закінченні цього або інакшого узгодженого з тимчасовим жильцем терміну мешкання, а якщо термін не узгоджений, то не пізніше семи днів від дня пред'явлення вимоги наймача або прирівняних до нього осіб тимчасовий користувач зобов'язаний звільнити житлове приміщення.

Правило ч. 1 ст. 680 ГК про необхідність попереднього повідомлення наймодателя в зв'язку з вселенням тимчасових жильців не фіксує мінімального терміну їх мешкання, тривалість якого могла б служити однією з основ для повідомлення. По існуючому порядку вселення тимчасового жильця, навіть на одні доби, спричиняє необхідність повідомлення наймодателя, що навряд чи раціонально. Тому представляється доцільним встановити мінімальний термін мешкання тимчасового жильця, після якого повідомлення наймодателя необхідне. Таким терміном міг би стати триденний термін, який введений для громадян, прибулих для тимчасового мешкання, як обов'язкове при здійсненні реєстрації по місцю перебування'.

Право наймача на передачу приміщення, що наймається ним або його частини вподнаем може бути реалізоване із згоди наймодателя. Злагоди спільно проживаючих з наймачем на постійній основі громадян при цьому не потрібно. Відносини між наймачем і піднаймачем оформляються договором поднайма.

Право наймача на обмін житлового приміщення, займаного на умовах комерційного найма, не знайшло свого закріплення в нормах ГК, присвячених інституту найма житлового приміщення. Вказане право надане наймачу у відповідності зі ст. 20 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики». Якщо при обміні житлових приміщень, розташованих в державному і муніципальному житловому фонді соціального використання, згоди наймодателя на здійснення обміну не потрібно, то при обміні житлових приміщень, займаних за договором комерційного найма, незважаючи на правило ст. 20 Закону РФ «Про основи федераль

Правила реєстрації і зняття громадян Російської Федерації з реєстраційного обліку по місцю перебування і по місцю проживання в межах Російської Федерації // СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2939.

ний житлової політики», згода наймодателя необхідна. Це пояснюється тим, що цивільно-правова природа договору комерційного найма вимагає дотримання процедур, передбачених законом при зміні осіб в зобов'язанні (гл. 24 ГК).

Наймач після закінчення терміну договору комерційного найма має право на укладення договору найма житлового приміщення на новий термін. Це право у відповідності зі ст. 684 ГК носить характер переважного перед третіми особами, що претендують на заняття даного приміщення. При реалізації переважного права на поновлення договору повинен бути додержаний встановлений законом порядок. Так, не пізніше ніж за три місяці до витікання терміну договору наймодатель повинен запропонувати наймачу укласти договір на тих же або інакших умовах або попередити наймача про відмову від продовження договору. Відмова повинна бути вмотивована рішенням наймодателя не здавати в термін не менше за рік внаем дане житлове приміщення. Якщо наймодатель не виконав цього обов'язку, а наймач не відмовився від продовження договору, останній вважається продовженим на тих же умовах і на той же термін.

Термін в договорі комерційного найма житлового приміщення на відміну від договору соціального найма в його сучасній інтерпретації регламентований законодавче і визначений як такий, що не перевищує п'яти років. Якщо сторони не визначилися по даній умові, договір внаслідок закону вважається укладеним на п'ять років.

У ст. 683 ГК виділений особливий різновид договору комерційного найм-короткострокове наймання. До короткострокових договорів віднесені угоди про комерційний найм, що укладаються на термін до одного року. Внаслідок краткосрочности відносин між наймода-телем і наймачем об'єм житлових прав останнього може бути декілька менше в порівнянні із звичайним наймачем. Так, в рамках короткострокового найма наймач може бути позбавлений права на вселення тимчасових жильців і піднаймачів (ст. 680,685 ГК), переважного права на поновлення договору на новий термін (ст. 684 ГК), права на заміну наймача в договорі (ст. 686 ГК), пільгового терміну для усунення порушень, що послужило основою для розірвання договору (абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК). Вказані обмеження мають диспозитивний характер і можуть застосовуватися, якщо договором не передбачене інакше.

Розірвання договору колмерческого найма здійснюється по основах і в порядку, встановленому ст. 687 ГК. Передбачені позасудовий і судовий порядок розірвання.

Позасудовий порядок розірвання договору комерційного найма застосовується у разі одностороннього рішення наймача, прийнятого ним при згоді інших постійних користувачів в будь-який період терміну дії договору. У цьому випадку наймач зобов'язаний в письмовій формі попередити наймодателя за три місяці про майбутнє розірвання.

Судовий порядок розірвання договору застосовується у разах одностороннього рішення наймодателя, прийнятого ним по основах, встановлених законом, а також на вимогу будь-якої з сторін договору, засновану на обставинах, передбачених законодавством.