На головну   всі книги   до розділу   зміст
1 2 3 5 6 8 9 10 12 13 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 27 28 29 30 32 33 34 35 36 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 52 53 54 56 57 58 59 61 62 63

10.1. Соціальне наймання житлового приміщення

Відносини по користуванню житловими приміщеннями в державному, муніципальному і суспільному житловому фонді соціального використання, склад якого визначений в ст. 12 Закону РФ від 24.12.92 №4218-1 «Про основи федеральної житлової політики» (в ред. Федеральних законів від 12.01.96 №9-ФЗ; від 21.04.97 № 68-ФЗ; від 10.02.99 № 29-ФЗ)', опосредуются договором соціального найма.

' Цивільне право / Під ред. А. П. Сергеєва, Ю. К. Толстого. М" 1998. С. 541 -542; Никитюк П. С. Наследственноє право і спадковий процес. Кишинів, 1973. С. Н4; идр.

- ВСНД і ВР РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147: 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. №7. Ст. 876: №25. Ст. 3042; №28, Ст. 3485.

Договір соціального найма, який до введення ч. 2 ГК іменувався договором найма житлового приміщення, - традиційний для вітчизняного житлового законодавства інститут. Ще Постановою ЦИК і СНК СРСР від 17.10.37 «Про збереження житлового фонду і поліпшення житлового господарства в містах» було встановлено, що користування житловими приміщеннями у всіх будинках місцевих Рад, державних установ, підприємств і громадських організацій повинно оформлятися письмовим договором, укладеним наймачем з керівником будинками або орендарем будинку на термін, що не перевищує п'яти років'. Типова форма такого договору була затверджена Наркомхозом РСФСР в лютому 1938 р.^

Терміновий характер договору найма був збережений і в типових його формах, затверджених Наказом Міністра комунального господарства РСФСР від 30.08.47 № 727^ і Постановою Ради Міністрів РСФСР від 18.10.62 № 1390^. Остання за часом типова форма договору найма, якому був доданий безстроковий характер^ була затверджена Постановою Ради Міністрів РСФСР від 25.09.85 № 415^ діючим нині (в ред. від 23.07.93^.

Оскільки до договору соціального найма (за окремими вилученнями) застосовуються норми чинного житлового законодавства, дамо визначення даного договору: за договором найма житлового приміщення в державному, муніципальному і суспільному житловому фонді соціального використання одна сторона - власник житлового приміщення або управомоченное ним особа (най-модатель) зобов'язується надати в користування наймачу і членам його сім'ї житлове приміщення, придатне для постійного мешкання, а наймач зобов'язується використати приміщення відповідно до призначення і своєчасно вносити плату за нього.

Виданого визначення слідує, що договір соціального найма є консенсуальним, взаємним і відшкодувальним.

' СЗ СРСР. 1937. №69. Ст. 314. ^ Бюлетень НК КХ РСФСР. 1938. №3.

^ Житлові закони за станом на 1 травня 1952 р. / Сост. Т. Д. Алексеєв. М., 1952.

*СП РСФСР. 1962. №20. Ст. 102.

^ ВПС РСФСР. 1987. № 9. Ст. 250. У відповідності зі ст. 10 ЖК житлові приміщення в будинках державного і суспільного житлового фонду надаються громадянам в безстрокове користування. ^СП РФ. 1986. №2. Ст. 10. ^САПП РФ. 1992. № 31. Ст. 2860.

Договір соціального найма належить укладати в простій письмовій формі. Однак відмова наймача від цієї форми не буде бути основою недійсності договору (ст. 162, 167 ГК).

Сторонами договору соціального найма виступають наймодатель і наймач. Наймодателем, як правило, є житлово-експлуатаційна організація, наділена правами юридичної особи і діюча від імені відповідного суб'єкта РФ або муніципальної освіти. У Москві, наприклад, такими організаціями є дирекції експлуатації будівель, створені в організаційно-правовій формі державних підприємств. У Санкт-Петербурге - це районні житлові агентства, створені в огранизационно-правовій формі державних установ. Якщо внаем здається відомчий житловий фонд і відповідні організації не мають в своєму розпорядженні можливість містити спеціальні житлово-експлуатаційні підрозділи, то в якості наймода-теля виступають самі організації.

Наймачами житлового приміщення в договорі соціального найма внаслідок прямої вказівки закону (ч. 1 ст. 51 ЖК) виступає громадянин, на ім'я якого виданий ордер. Однак на практиці може статися зміна первинного наймача внаслідок визнання наймачем іншого повнолітнього члена сім'ї, що проживає в даному житловому приміщенні. Ця зміна спричиняє зміну раніше укладеного договору найма. Згода на те, щоб новим наймачем житлового приміщення був один з повнолітніх членів сім'ї дає первинний наймач. У разі смерті наймача (первинного або подальшого) право стати новим наймачем належить внаслідок закону (ч. 1 ст. 88 ЖК) будь-якому повнолітньому члену сім'ї вмерлого.

У відповідності з п. 10 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 26.12.84 №5 (в ред. Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 21.12.93 № 31) в інтересах неповнолітнього опікун може вимагати розділу житлового приміщення і укладення від його імені окремого договору найма, в тому числі і коли неповнолітній виявляється єдиною особою, що має право на займане житлове приміщення. Вимоги опікуна в цьому випадку повинні висуватися із згоди органу опіки і опікування.

Нарівні з наймачем, що уклав договір соціального найма житлового приміщення, користуються всіма правами і несуть всі обов'язки за даним договором члени сім'ї наймача, а також особи,

що перестали бути членами сім'ї, але що продовжують проживати спільно з наймачем, коло яких визначене в ч. 2 ст. 53 ЖК. Це чоловік наймача, їх діти і батьки. Інакші обличчя можуть бути. визнані членами сім'ї, якщо вони проживають спільно з наймачем і ведуть з ним загальне господарство. Таким чином, членів сім'ї наймача і осіб, до них прирівняних, можна умовно віднести до категорії сонанимателей, оскільки внаслідок закону на стороні наймача в його зобов'язаннях перед наймодателем існує фактична множинність осіб'.

У літературі зустрічаються і інакші точки зору на співвідношення прав наймача і членів його сім'ї. Так, П. І. Седугин вважає) що «наймач виступає як представник членів сім'ї перед іншою стороною - наймодателем»^

Предметом договору соціального найма може бути ізольоване житлове приміщення, що складається з квартири або з однієї або декількох кімнат. Не можуть бути самостійним предметом договору найма квартири, що є частинами (елементами) суміжні кімнати, частини кімнат, підсобні приміщення.

До предмета договору соціального найма пред'являються більш високі вимоги в порівнянні з предметом (об'єктом) договору найма, що укладається на комерційних початках, або з предметом договору оренди житлового приміщення. Ці вимоги визначені, зокрема, в ст. 40 ЖК шляхом констатації необхідності відповідності житлового приміщення рівню благоустроенности, досягнутому в даному населеному пункті, і розвинені в Постанові Пленуму Верховного Суду СРСР від 03.04.87 № 2 (в ред. Пленуму Верховного Суду РФ від 30.11.90 № 14)\ Так, у відповідності з п. 15 названих Постанови, житлове приміщення, що надається повинно знаходитися в межі цього населеного пункту в будинку капітального типу. На практиці благоустроенним вважається житлове приміщення з всіма комунальними зручностями, при цьому квартири в житлових будинках, побудованих по типових проектах, починаючи з 1958 р., відносяться до числа благоустроенних незалежно від їх планування^.

' См.: Товстої Ю. К. Жіліщноє право. М., 1996. С. 44; Житлове законодавство: Коментар/Під ред. В. Ф. Яковльова, П. І. Седугина. М" 1991. С. 170. ^Седугин П. И. Жіліщноє право. М" 1997. С. 120. ^ Вести. Верховного Суду СРСР. 1991. № 2. С. 8. " См.: Житлове законодавство. Коментар / Під ред. В. Ф. Яковльова,

П. І. Седугина. С.127-128.

Зміст договору соціального найма житлового приміщення складають взаємні права і обов'язку наймодателя і наймача. Основним обов'язком наймодателя є надання наймачу житлового приміщення, параметри якого визначені ордером. Житлове приміщення на момент його надання повинне годитися для постійного мешкання в ньому, відповідати критеріям благоустроенности і знаходитися в належному технічному і санітарному стані.

У числі інших обов'язків наймодателя, що імперативно покладаються на нього за умовами Типового договору найма житлового приміщення в будинках державного, муніципального і суспільного житлового фонду в РСФСР'- потрібно назвати обов'язки за належним змістом придомовой території, по ремонту житлового будинку, в тому числі капітальному ремонту квартири наймача і внут-риквартирному поточному ремонту житлових приміщень наймача у випадках, коли такий ремонт пов'язаний з усуненням несправностей окремих конструктивних елементів житлового будинку або обладнання в ньому, по наданню наймачу і членам його сім'ї на час капітального ремонту житлового будинку (коли ремонт не може бути зроблений без виселення наймача) іншого житлового приміщення, що відповідає санітарним і технічним вимогам.

Права наймодателя полягають в можливості виробляти огляди житлових приміщень і санітарно-технічного обладнання, що знаходиться в них з метою контролю виконання наймачем своїх обов'язків за договором; заборонити мешкання тимчасових жильців при умові недотримання вимог законодавства про норму житлової площі на одну людину; виступати стороною в спорах, витікаючих з умов договору найма житлового приміщення.

Основні обов'язки наймача, а одинаково і членів його сім'ї нормативно закріплені в Типовому договорі найма житлового приміщення, а також в Правилах користування житловими приміщеннями, змісту житлового будинку і придомовой території вРСФСР^ Відповідно до названих документів наймач, зокрема, зобов'язаний: дотримувати правила користування житловими приміщеннями, в тому числі

' Утв. Постановою Ради Міністрів РСФСР від 25.09.85 №415 (в ред. По-становленийПравительстваРФот 18.01.92№34, от23.07.93№72б//СП РФ. 1992. №6. Ст. 31; САПП РФ. 1993. №31. Ст. 2860). ^ САПП РФ. 1993. № 31. Ст. 2860.

використати житлове приміщення відповідно до його призначення; вносити плату за житлове приміщення в порядку, розмірі і терміни, передбачені договором; своєчасно (не рідше за один раз в п'ять років) проводити поточний ремонт займаного житлового приміщення і місць загального користування в квартирі; не проводити перевлаштування, перепланировку житлового і подібних приміщень, переобладнання балконів і лоджій, перестановку або установку додаткового санітарно-технічного і інакшого обладнання без отримання дозволу наймодателя; допускати в житлове приміщення, що наймається працівників же^шищно-експлуатационной організації для огляду технічного і санітарного стану житлового приміщення; при виїзді з житлового приміщення на інше постійне місце проживання з всією сім'єю ' звільнити і здати наймодателю житлове і підсобні приміщення, санітарно-технічне і інакше обладнання по акту в належному стані.

Права наймача і членів його сім'ї за договором соціального найма житлового приміщення визначаються головним чином відповідно до названих вище Правил користування житловими приміщеннями і Типовим договором найма житлового приміщення. Наймач, уклавши договір, має право, зокрема, вселити у встановленому порядку в займане ним житлове приміщення свого чоловіка, дітей, батьків, інших родичів, непрацездатних утриманців і інакших осіб, отримавши на цю письмову згоду всіх повнолітніх членів своєї сім'ї (на вселення до батьків їх дітей, що не досягли повноліття т. е. 18 років, злагоди членів сім'ї не потрібно); з письмової згоди що проживають спільно з ним повнолітніх членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, зробити у встановленому порядку обмін займаного житлового приміщення; здавати із згоди наймодателя займане житлове приміщення в піднайняття'; із згоди всіма спільно проживаючими з

що Міститься в Типовому договорі найма житлового приміщення заборона на використання житлового приміщення «з метою видобування нетрудових доходів», а також «з метою особистої наживи» (пп. 2 п. 3; п. 4) представляється анахронізмом. Однак при внесенні в Типовий договір змін в липні 1993 р. Уряд РФ не полічив можливим вилучити дані вказівки з його тексту, хоч в той час качці б введений в дію Закон РФ від 24.12.92 № 4218-1 «Про основи федеральної житлової політики», в ст. 15 якого міститься норма, що більш відповідає сучасним підходам до проблеми так званих «нетрудових доходів», а саме громадяни, що здають житлові приміщення в піднайняття, втрачають право на компенсацію (субсидію) по оплаті житла і комунальних послуг.

вершеннолетних членів сім'ї придбати займане житлове приміщення у встановленому порядку у власність.

Розірвання договору соціального найма житлового приміщення може бути здійснене наймачем із згоди членів його сім'ї в будь-який час. Це загальне правило, зафіксоване в ст. 89 ЖК, передбачає розірвання договору по односторонньому волевиявленню однієї з його сторін, а саме наймача без виникнення яких-небудь юридичних основ, які послужили б причиною такого розірвання. Що стосується фактичних життєвих обставин, спонукаючих наймача розірвати договір, то вони можуть бути самими різними, наприклад еміграція або переїзд на нове місце проживання всередині країни.

Неодмінною умовою розірвання договору соціального найма є згода членів сім'ї наймача на здійснення ним подібних дій.

НайМодатель, хоч про це прямо і не говориться в ЖК, також має право розірвати договір найма в односторонньому порядку. Необхідність подібного розірвання зумовлена потребою звільнення житлового приміщення (п. 1,2, Зет. 91, ст.-83 ЖК) або пов'язана зі статусом наймача (ст. 94, п. 1 ст. 95, ст. 107 ЖК).

Різновидом договору соціального найма є житловий договір, що укладається між військовослужбовцями і Міністерством оборони РФ або інакшим федеральним органом виконавчої влади, в якому законом передбачена військова служба. Умови і порядок укладення подібного договору визначені Постановою Уряду РФ від 4 травня 1999 р. № 487'. Відповідно до вказаної Постанови, виданої в розвиток ст. 15 Федерального закону «Про статус військовослужбовців», житловим договором опосредуются відносини по тимчасовому відшкодувальному користуванню службовими житловими приміщеннями. Сторонами житлового договору виступають: а) в якості наймодатеяя - Міністерство оборони РФ або інакший федеральний орган виконавчої влади в особі відповідного командира або начальника;

б) як наймач - військовослужбовці, що проходять військову службу за контрактом, а також офіцери, призвані на військову службу відповідно до указу Президента РФ.

' СЗ РФ. 1999. № 19. Ст. 2353.

Житловий договір укладається на арок дії контракту про проходження військової служби військовослужбовцями, для офіцерів-до закінчення військової служби по заклику.

Предметом житлового договору є службове житлове приміщення, що надається військовослужбовцю і спільно проживаючим з ним членам його сім'ї.

У разі загибелі (смерті) військовослужбовця в період проходження військової служби, звільнення його по досягненні граничного віку перебування на військовій службі, стану здоров'я або в зв'язку з організаційно-штатними заходами і що мав загальну тривалість військової служби 10 років і більш, спільно проживаючі з ним члени сім'ї не можуть бути виселені із займаного ними службового житлового приміщення без безвідплатного надання їм іншого благоустроенного житлового приміщення.