На головну   всі книги   до розділу   зміст
1 2 3 5 6 8 9 10 12 13 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 27 28 29 30 32 33 34 35 36 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 52 53 54 56 57 58 59 61 62 63

9.3. Міна житловими приміщеннями

Міна житловими приміщеннями стала сьогодні вельми поширеним виглядом операцій з житлом і займає в цьому спектрі цивільного обороту далеко не останнє місце. Правовим засобом, що використовується при оформленні даного вигляду операцій, є договір міни.

У відповідності зі ст. 567 ГК за договором міни кожна з сторін зобов'язується передати у власність іншої сторони один товар в обмін на інший. Якщо як товар виступає житлове приміщення або житловий будинок - в наяности договір міни житловими приміщеннями (житловими будинками).

Договір цей є консенсуальним, взаємним і відшкодувальним. За своєю юридичною природою договір міни близький до договору купівлі-продажу, оскільки в історичному плані є предше-СЗ

РФ. 1996. №25. Ст. 2963.

ственником останнього. Тому не випадково і колишнє цивільне законодавство (ст. 255 ГК РСФСР), і сучасні розпорядження законодавця (гл. 31 ГК) виходять з того, що до договору міни застосовуються правила про купівлю-продаж.

Стороналш договору міни житловими приміщеннями можуть виступати громадяни і юридичні особи - власники житлових приміщень. Участь як сторона договору володарів інакших речових прав на житлові приміщення без належної на те згоди власника не допускається. Це виходить з визначення договору міни, хоч в літературі зустрічається і інакша точка зору поданому питанню. Так, І. В. Елісеєв затверджує, що «сторонами міни можуть виступати тільки особи, що володіють правом власності або іншим речовим правом на майно»'.

Кожна з сторін договору міни признається продавцем житлового приміщення, яке вона зобов'язується передати, і покупцем житлового приміщення, яке вона зобов'язується прийняти в обмін.

Предметом договору міни житлом можуть бути житловою будинок, його частина, окрема квартира або її частина у вигляді ізольованої кімнати. Очевидно, що предмет договору міни повинен відповідати вимозі визначеності, яка пред'являється до предмета договору купівлі-продажу нерухомого майна в житловій сфері. За загальним правилом, що міститься у визначенні договору міни (п. 1 ст. 567 ГК), предметом договору можуть бути лише ті об'єкти матеріального світу, які утворять коло об'єктів права власності. Виключення, сделаиное для договорів купівлі-продажу відносно продажу майнових прав (п. 4 ст. 454 ГК), формально застосовно і до договорів міни, але остільки, оскільки це не суперечить істоті міни. Однак, допускаючи передачу у власність якого-небудь майнового права, ми тим самим повинні визнати і існування конструкції «право власності на право», що в сучасній цивилистической літературі стає досить поширеним явищем^ При такому підході виникає закономірне питання: які саме майнові права можуть виступати як предмет договору міни в житловій сфері? Відповідаючи на нього, візьмемо для прикладу право арен

Цивільне право / Під ред. А. П. Сергеєва, Ю. К. Толстого. Ч. 2. М. 1997. С. 113-114.

' См.. напр.: Брагинський М. И.. Витрянский В. В. Договорноє право. Загальні положення. М., 1997. С. 235.

ди житлового приміщення. Формально орендар житлового приміщення із згоди орендодавця може здійснити міну майнового права оренди, скажемо, на житлове приміщення, належне на праві власності якій-небудь особі. При цьому орендар придбає житлове приміщення у власність, а що вийде? Колишній власник даного приміщення дістане по цій операції «право власності на право оренди приміщення». Тут виникають ще принаймні два питання. Перший з них пов'язаний з об'ємом прав на колишнє в оренді приміщення у орендодавця, який, як нам представляється, як і раніше залишається власником житлового приміщення. Тоді колишнє в оренді приміщення буде мати як би двох володарів прав на нього, наділених можливістю надання цього приміщення у тимчасове володіння і користування. Один з них - володар права власності на приміщення. Другий - володар «права власності на право оренди приміщення». Виникає конструкція, схожа на модель «розщепленої власності», юридична схема якої знехтувана сучасним російським законодавством.

Друге питання торкається обов'язків колишнього орендаря. Їх досить складно назвати товаром і включити як елемент в предмет договору міни в поєднанні з орендними правами. Хоч вихід із становища може полягати у визнанні майнових прав на житлове приміщення і супутніх ним обов'язків як «товар з обтяженням», однак з урахуванням поширення на договір міни правила п. 1 ст. 460 ГК про обов'язок сторін передати товар вільним від будь-яких прав третіх осіб, що застосовно лише у разі згоди сторін.

Таким чином, міна житлового приміщення на майнове право користування або володіння іншим житловим приміщенням, формально допустима по чинному законодавству, практично непридатна в реальному цивільному обороті.

Сказане справедливо і для випадку міни майнового права на інше майнове право на житлове приміщення. Вимога законодавця про зміну власників, що беруть участь в міні об'єктів, неминуче приводить до висновку: для переходу майнових прав від одного їх володаря до іншого існують більш коректні юридичні кошти в порівнянні з договором міни, наприклад поступка вимоги.

Ціна договору міни житловими приміщеннями не відноситься до його істотних умов, виходячи з презумпції рівноцінності об'єктів, належних обміну. Якщо ж фактична вартість одного

з об'єктів, що беруть участь в міні перевищує вартість іншого і сторони визнають це, то у відповідності з п. 2 ст. 568 ГК сторона, зобов'язана передати товар, ціна якого нижче за ціну товару, що надається в обмін, повинна сплатити різницю в цінах безпосередньо до або після виконання обов'язку передати товар. Проте, дане правило диспозитивне, і сторони можуть передбачити в договорі інакший порядок оплати.

Основним обов'язком сторін за договором міни є передача житлового приміщення у власність контрагента. За загальним правилом, така передача повинна бути зроблена одночасно. У разі затримки, допущеної однією з сторін, необхідно керуватися нормами чинного законодавства про зустрічне виконання зобов'язань (ст. 328 ГК) і про прострочення боржника (ст. 405 ГК).

У обопільних інтересах сторін перехід права власності на житлові приміщення згідно ст. 570 ГК приурочений до моменту виконання зобов'язань по передачі відповідних об'єктів обома сторонами. Ця обставина (якщо тільки сторони не прийшли до інакшого рішення) потрібно визнати необхідною умовою виникнення права власності на обмінюване житлове приміщення. Достатньою умовою для виникнення права власності буде акт державної реєстрації переходу права власності на житлове приміщення.

Аналіз чинного законодавства показує, що міну житловими приміщеннями потрібно відрізняти від їх обміну, в тому значенні цього терміну, який додається йому правилами ЖК і Законом РФ від 24.12.92 №4218-1 «Про основи федеральної житлової політики» (в ред. Федеральних законів від 12.01.96 № 9-ФЗ; від 21.04.97 № 68-ФЗ; від 10.02.99 № 29-ФЗ)'. В чому укладається ця відмінність? По-перше, на відміну від міни житловими приміщеннями при їх обміні відбувається взаємна передача як прав, так і обов'язків, витікаючих з договорів соціального найма, найма, оренди. При цьому не відбувається зміни власників, що беруть участь в обміні об'єктів. По-друге, при міні житловими приміщеннями, за винятком випадку, вказаного в п. 4 ст. 292 ГК, не потрібно згоди третіх осіб на здійснення операції, в той час як при обміні необхідно:

ВСНД і ВР РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3 Ст 147- 1997 № 17 Ст. 1913: 1999. № 7. Ст. 876; № 25. Ст. 3042; № 28. Ст. 3485. '

Термін «обмін» широко використовується і в тексті гл. 31 ГК, але, зрозуміло, абсолютно в інакшому смисловому ключі, чим це здійснене в ст. 67_74 ЖК і ст. 20 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики».

- згоду що проживають спільно з наймачем повнолітніх членів його сім'ї, включаючи і тимчасово відсутніх (ч. 1 ст. 67 ЖК, ч. 1 ст. 20 Закони РФ «Про основи федеральної житлової політики»);

- дозвіл органів опіки і опікування (ч. 3 ст. 67 ЖК); - згода власників відомчого фонду (ст. 69 ЖК); - згоду що проживають спільно з членом житлово-будівельного кооперативу членів його сім'ї (ст. 119 ЖК);

- згода власника житлового фонду (ч. 2 ст. 20 Закони РФ «Про основи федеральної житлової політики»).

По-третє, при обміні житлових приміщень перехід прав і обов'язків що беруть участь в процедурі обміну осіб р ряді випадків повинен супроводитися адміністративною процедурою оформлення обмінних ордерів. В-четвертих, обставини, при яких обмін житловими приміщеннями не допускається внаслідок закону (ст. 73 ЖК), не мають в більшій своїй частині значення при здійсненні міни.