На головну   всі книги   до розділу   зміст
1 2 3 5 6 8 9 10 12 13 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 27 28 29 30 32 33 34 35 36 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 52 53 54 56 57 58 59 61 62 63

9.2. Купівля-продаж житла

Купівля-продаж є одним з найбільш широко операцій, що використовуються в цивільно-правовому побуті, опосредующих переміщення матеріальних благ в товарній формі. Об'єктом операцій купівлі-продажу, т. е. товаром, може виступати будь-яке майно, не вилучене з цивільного обороту. Найбільш поширеним об'єктом купівлі-продажу виступають речі (об'єкти матеріального світу), серед яких відоме місце займають і речі нерухомі, в тому числі житлові будинки, житлові приміщення, а також їх частини.

Правовим засобом, що оформляє операцію купівлі-продажу житла, є договір купівлі-продажу. Поняття договору купівлі-продажу житлового приміщення виводиться із загального визначення договору купівлі-продажу, що міститься в ст. 454 ГК. За договором купівлі-продажу житлового приміщення одна сторона (продавець) зобов'язується передати у власність іншій стороні (покупцю) житлове приміщення, а покупець зобов'язується прийняти його і сплатити за нього певну грошову суму (ціну). З даного визначення слідує, що даний договір є взаємним, відшкодувальним і консенсуальним.

Сторонами договору купівлі-продажу виступають продавець і покупець житлового приміщення або його представник. У ряді випадків продавцем може бути державне або муніципальне підприємство, що отримало згоду власника на продаж житла (п. 2 ст. 295 ГК). Продавцем житла теоретично може бути і установа, але тільки такого житла, яке придбане за рахунок коштів, що приносять установі доходи (п. 2 ст. 298 ГК). Покупцем в договорі купівлі-продажу житлового приміщення може бути будь-яка дієздатна особа.

Предметом договору купівлі-продажу житла може бути житловою будинок, в тому числі багатоквартирний, частина житлового будинку, наприклад поверх або блок-секція, окрема квартира або її частина у вигляді ізольованої

кімнати. Враховуючи підвищену цінність житла, передусім через те, що це нерухоме майно, законодавець в ст. 554 ГК встановив наступну вимогу до визначення предмета в договорі купівлі-продажу: при описі в договорі житла, що продається необхідно вказувати на його розташування, приводити дані, що дозволяють визначено встановити нерухоме майно, належне передачі покупцю, наприклад кількість поверхів, загальну і житлову площу, матеріал, з якого побудована житлова будівля, і т. п. При відсутності цих даних в договорі умова про нерухоме майно, належне передачі, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.

Додаткова конкретизація предмета договору купівлі-продажу житлового приміщення потрібно, якщо воно або його елементи мають историко-культурне значення і знаходяться під відповідною охороною як пам'ятники історії і культури.

У деяких випадках, і передусім при продажу одним з учасників загальної пайової власності на квартиру своєї частки, не потрібно певного встановлення нерухомого майна з тією мірою деталізування, яка необхідна, скажемо, при продажу окремої квартири. Це виходить з того очевидного факту, що частка в праві не є майном в натурі і може не співпадати з розміром ізольованого житлового приміщення.

Форма договору купівлі-продажу житлового приміщення підлегла правилам ст. 550 ГК, відповідно до якої договір продажу нерухомості полягає в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Як виявляється з даної норми, для такого договору, якщо сторони не полічили це необхідним, дотримання нотаріальної форми не потрібно'.

Якщо ж сторони вирішили вдатися до послуг нотаріуса, наприклад, для цілей складання проекту договору купівлі-продажу житлового приміщення, то у відповідності зі ст. 4 Закону РФ від 09.12.91 № 2005-1 «Про державне мито» (в ред. Федеральних законів від 31.12.95 № 226-ФЗ; від 20.08.96 № 118-ФЗ; від 19.07.97 № 105-ФЗ; від 21.07.98 №117-ФЗ; від 13.04.99 № 76-ФЗ) особа, обібравши

відповідності із законодавством (ст. 249 ГК РСФСР), що раніше діяло договір купівлі-продажу житлового будинку (частини будинку), що знаходиться в місті, робочому, курортному або дачном селищі, повинен був бути нотаріально засвідчений, якщо хоч би однією з сторін був громадянин, і зареєстрований у виконавчому комітеті відповідної Ради народних депутатів.

тившееся за здійсненням юридично значущих дій, зобов'язано сплатити державне мито в розмірі 1% від суми, на яку укладається операція. За посвідчення договору стягується мито, рівна 1,5% від суми договору'.

На відміну від інакших договорів купівлі-продажу нерухомого майна договір продажу житлового будинку, квартири, частині житлового будинку або квартири підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 558 ГК). Факт державної реєстрації договору купівлі-продажу житлового приміщення тим часом не спричиняє автоматичного переходу права власності на житлі до покупця. Дня цього потрібно державна реєстрація переходу права власності на нерухомість. При цьому, у випадку коли одна з сторін ухиляється від державної реєстрації переходу права власності на житлове приміщення, суд має право на вимогу іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Сторона, та, що необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації переходу правий власності, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації. Таким чином, ні фактична передача покупцю житлового приміщення, ні державна реєстрація договору не є моментами виникнення права власності. Цим моментом служить державна реєстрація переходу права власності від продавця до покупця.

Ціна в договорі купівлі-продажу житлового приміщення нарівні з предметом договору є однією з істотних умов договору. Згідно ст. 424 ГК виконання договору купівлі-продажу житла оплачується по ціні, встановленій угодою сторін. Якщо ж сторони в договорі не погодили умову про ціну, за яку продається житло, договір внаслідок прямої вказівки законодавця вважається незакдюченним (п. 1 ст. 555 ГК). При цьому не застосовується правило, що дозволяє продавцю і покупцю посилатися на ціну, яка звичайно стягується за подібного роду об'єкти нерухомості.

У ряді випадків, наприклад при продажу житлових приміщень державного житлового фонду, сторона, що є продавцем, зобов'язана орієнтуватися на величину вартості житла, визначувану у відповідності зі спеціально затвердженими правилами. Так, у испол

СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 19; № 35. Ст. 4128; 1997. № 29. Ст. 3506; 1998. № 30. Ст. 3613: 1999. №16. Ст. 1934.

нение Закону Саикт-Петербурга від 22.05.97 «Про порядок продажу квартир державного житлового фонду Санкт-Петербурга» губернатором Санкт-Петербурга затверджена Методика оцінки вартості квартир, що продаються громадянам цільовим призначенням, і Методика визначення початкової ціни квартир, що продаються на аукціонах і конкурсах'. У тому і іншому документі при розрахунках використовується параметр, що іменується ринковою вартістю квартири.

Ще однією істотною умовою договору купівлі-продажу житла є умова про включення в договір переліку осіб, що зберігають згідно із законом право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем з вказівкою їх прав на користування. Такими особами можуть згідно із законом бути: - члени сім'ї колишнього власника (п. 2 ст. 292 ГК); - наймач і постійно проживаючі разом з ним громадяни (п. Зет. 677 ГК);

- наймач житлового приміщення в державному і муніципальному житловому фонді соціального використання і члени його сім'ї (п. 2 ст. 672 ГК).

Що стосується піднаймачів житла, то їх включення в коло осіб, що зберігають право користування житловим приміщенням, неправомірно, оскільки піднаймачі не придбавають самостійного права користування житлом^

Правило про перелік осіб, що зберігають прайо користування житловим приміщенням після його придбання покупцем, і придання цьому правилу якостей істотної умови договору продажу житла є важливим правовим інструментом в боротьбі з несумлінними продавцями. У покупця в цьому випадку є можливість визнати договір купівлі-продажу неукладеним по основі, вказаній в ст. 432 ГК, якщо продавець по яких-небудь причинах не указав в договорі осіб, що володіють згідно із законом правом користування проданим ним приміщенням.

Купівля-продаж житлових приміщень в багатоквартирних житлових будинках, на базі яких зареєстровані кондоминиуми, має недо

Ваше право. Житло-99. С. 55-57.

^ Протилежну позицію в цьому відношенні займає В. В. Чубаров, що вважає, що згідно із законом громадянин, що є піднаймачем, повинен бути включений в перелік осіб, що зберігають право користування житловим приміщенням після його придбання покупцем (див.: Коментар до Цивільного кодексу Російській Федерації, частини другої (постатейний) / Під ред. О. Н. Садікова. С. 134.

торие особливості в порівнянні з купівлею-продажем житла в звичайних будинках. Так, згідно ст. 13 Федерального закону «Про товариства власників житла»' продавець, готуючи пропозицію про продаж приміщення в кондоминиуме, крім звичайних технічних характеристик, що повідомляються покупцю при продажу приміщень, зобов'язаний надати документи з наступними відомостями: 1) при відсутності товариства повідомляються: - дані про наявність або відсутність заборгованості по оплаті витрат за змістом приміщення і спільного майна; - зведення про заставу приміщень;

- зведення про страхування спільного майна в кондоминиуме; 2) при наявності товариства в доповнення до відомостей, вказаних вище, повідомляються:

- дані діючого бюджету і фінансового звіту товариства;

- зведення про будь-які відомі капітальні витрати, які товариство має намір зробити протягом двох майбутніх років, і відомості про будь-які збори і накопичення, які можуть виникнути в зв'язку з цими витратами. Крім того, при наявності товариства представляється статут товариства, що визначає права і обов'язки майбутнього домовласника.