На головну   всі книги   до розділу   зміст
1 2 3 5 6 8 9 10 12 13 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 27 28 29 30 32 33 34 35 36 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 52 53 54 56 57 58 59 61 62 63

9.1. Приватизація житла

Загальні положення. Приватизація громадянами житлових приміщень в будинках державного і муніципального житлових фондів є найважливішою основою виникнення права власності на житлі і одним з інструментів звільнення держави від

тягаря змісту житлового фонду. Попередницею приватизації в історичному плані був продаж громадянам в особисту власність державного і суспільного житла, дозволена Постановою Ради Міністрів СРСР від 02.12.88 «Про продаж громадянам в особисту власність квартир в будинках державного і суспільного житлового фонду»'. Вихід даної Постанови дав громадянам можливість придбавати у власність не тільки індивідуальні житлові будинки, але і квартири в будинках, належних місцевим Радам народних депутатів, відомствам, громадським організаціям. У Постанові містилася рекомендація, що стосується сприяння продажу всіх квартир в будинку або блоку-секцій і створенню товариств індивідуальних власників квартир для цілей ефективної експлуатації будинків на основі їх колективного управління.

У квітні 1989 р. Постановою Ради Міністрів РСФСР і ВЦСПС було затверджене Положення про продаж громадянам квартир в особисту власність і оплаті витрат на їх зміст і ремонт^ Цим Положенням, зокрема, встановлювалося, що в особисту власність громадян можуть бути продані займані ними квартири в будинках державного і суспільного житлового фонду, а також незаселені квартири в будинках, належних реконструкції або капітальному ремонту, всі квартири в яких призначені для продажу.

Схема відшкодувальної передачі житла громадянам як єдиний варіант передачі державного житла в їх власність була передбачена потім в Указі Президента СРСР від 19.05.90 «Про нові підходи до розв'язання житлової проблеми в країні і заходах по їх практичній реалізації»^.

Ідея відшкодувальної передачі житла у власність громадян тим часом не отримала реального втілення, і в Законі РФ від 04.07.91 «Про приватизацію житлового фонду в РСФСР > / була запропонована змішана формула переходу житлових приміщень від держави до громадян. Ця формула знайшла вираження в юридично оформленому понятті приватизації житла, закріпленому в ст. 1 названого Закону в наступному трактуванні: приватизація житла - це бесплат

Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 11.10.91 №11 «Про практику застосування судами законодавства при розгляді справ по спорах між громадянами і жилищностроительними кооперативами» // Судова практика по житлових спорах. Сб. постанов, рішень і визначень федеральних судів. С. 28-35.

' СП СРСР. 1989. № 1. Ст. 4. ^ СП РСФСР. 1989.№ 13. Ст. 72. ^ ВСНД і ВР СРСР. 1990, № 22, Ст. 409. * ВСНД і ВР РСФСР. 1991. №28. Ст. 959.

ная передача або продаж у власність громадян на добровільній основі займаних ними житлових приміщень в державному і муніципальному житловому фонді. У ст. 12 першої редакції названого Закону передбачався порядок визначення розміру безкоштовно громадян житлових приміщень, що передаються у власність і мінімальний їх розмір, який повинен бути не менше за 18 кв. м загальної площі на одну людину і додатково 9 кв. м на сім'ю з урахуванням споживчих якостей житла. Однак і дана міра не принесла очікуваного результату. За даними, що приводяться С. М. Корнеєвим і П. В. Крашенінниковим, «за весь час дії Закону було приватизовано небагато чим більш трьох відсотків площі житла від тієї площі, яка могла бути приватизована»'.

Як і потрібно було чекати, невдовзі ситуація в сфері приватизації житла змінилася, і дане явище придбало масовий характер. Цьому сприяв Закон РФ від 23.12.92 №4199-1 «Про внесення змін і доповнень в Закон РСФСР "Про приватизацію житлового фонду в РСФСР"»^ елемент возмездности передачі державного і муніципального житла, що виключив у власність громадян. Результати не вповільнили позначитися. Тільки в 1993 р. (пік процесу приватизації житла в Росії) було приватизовано 5,8 млн квартир, або 15"/про від загальної кількості квартир, належних приватизації^

Сьогодні легальне поняття приватизації житла, сформульоване в Законі РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» (в ред. від 01.05.99), виглядає таким чином: приватизація житла - це безкоштовна передача у власність громадян на добровільній основі займаних ними житлових приміщень в державному і муніципальному житловому фонді, а для громадян, що забронювали займані житлові приміщення, - по місцю бронювання житлових приміщень.

З приведеного визначення і значення Закону багато які фахівці в сфері житлового права виводять принципи здійснення приватизації житла. Серед цих принципів частіше за все називаються добровільний характер приватизації, безоплатність, одноразовость

її здійснення'. Інші автори розширюють перелік принципів, включаючи в нього такі, наприклад, положення, як право власників приватизованих житлових будинків і квартир володіти, користуватися і розпоряджатися ними по своєму розсуду, продавати, заповідати, здавати в оренду, здійснювати інакші операції, що не суперечать закону^ що, на наш погляд, навряд чи доречно, оскільки мова йде про принципи здійснення (виділене нами.- О. Г.) приватизація. Разом з тим потрібно підкреслити, що сам Закон «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації», як це заявлене в його преамбулі, присвячений встановленню основних принципів здійснення приватизації, що дає мотив до вельми довільного тлумачення цих принципів.

Добровільність, безоплатність і одноразовость - це суто приватні параметри здійснення приватизації, виділені, правда, в спеціальний розділ, що складається з чотирьох статей, але що не мають якостей базових початків, встановлених в основу процесу. Такі початки, на нашій думку, потрібно виводити не з процедурних особливостей і окремих маючого досить короткий термін життя норм названого Закону, а з политико-економічної ситуації, що продиктувала законодавцю ключові ідеї, що відображають потреби суспільства, які і визначили суть процесу приватизації. Ідей таких було дві. Перша базувалася на уявленні про те, що приватна форма власності завжди ефективніше державної. Цей політичний постулат і потрібно розглядати як основне положення, лежаче у джерел процесу здійснення приватизації житлового фонду.

Друга ідея носила економіко-прагматичний характер і була похідною від тези «приватне действеннее суспільного». Реалізація цієї ідеї вимагала позбавлення від неефективного власника шляхом трансформації відносин власності і кардинальної зміни структури житлового фонду за формами власності. Таким чином, другим початком здійснення приватизації потрібно назвати принцип системної зміни структури житлового фонду за формами власності.

' Корнеед С. М., Крішенінчиков П. В. Пріватізацияжіліщногофонда. Законодавство і практика. М., 1996. С. 6. ^ ВСНД і ВР РСФСР. 1993. №2. Ст. 67. ' Россия'98: Стат. довідник. М., 1998. С. 18-20.

' Корнеев С. М., Крашенічников /Т. Д. Пріватізация житлового фонду. Законодавство і практика. С. 29-34; Седугин П. И. Жіліщноє право. С. 204-, Жуйков В. Возникновеніє права власності громадян на квартири // Російська юстиція. 1993. № 15. С. 12-14.

^ Гришаев С. П. Ваше право власності на житловий будинок і квартиру. М., 1995. С. 1.

Учасники приватизації житлового фонду. Суб'єктами відносин, що складаються з приводу приватизації житла, виступають власники житлового фонду або уповноважені ними органи, а також організації, за якими житловий фонд закріплений на праві господарського ведіння або оперативного управління, з одного боку, і громадяни, що займають житлові приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду, включаючи відомчий фонд за договором найма або оренди, - з іншою.

Коло власників житлового фонду, зобов'язаних по значенню Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» передавати належне їм житло у власність громадян, обмежене Російською Федерацією, суб'єктами Російської Федерації і муніципальними освітами. Суспільним об'єднанням рекомендовано здійснювати передачу і продажу' житла, що знаходиться в їх власності у власність громадян на умовах, передбачених для державного і муніципального житлового фонду.

На рівні суб'єктів РФ, як правило, приймаються нормативні акти, що конкретизують функції тих або інакших органів державної влади або державних організацій по передачі житлових приміщень у власність громадян. Так, в м. Санкт-Петербурге діє розпорядження мера від 25.05.94 № 539-р, яким затверджене Положення про приватизацію житлового фонду в м. Санкт-Петербурге^. У відповідності з п. 10-13 названих Положення передача житлових приміщень у власність громадян здійснюється:

- адміністрацією Санкт-Петербурга в особі Комітету по житловій політиці і територіальних управлінь адміністративних районів Санкт-Петербурга;

- підприємствами, за якими закріплений житловий фонд на праві господарського ведіння;

- установами, в оперативне управління яких переданий житловий фонд.

' Рекомендація суспільним об'єднанням продавати належний їм житловий фонд в цей час втратила значення. Що стосується власне приватизації, т. е. безкоштовної передачі житла, то це може бути лише акт доброї волі суспільного об'єднання, виступаючого нині як приватний власник. Але дана дія не підпадає під ознаки приватизації, тому будь-який акт передачі житла (відшкодувальна або безвідплатна) суспільних об'єднань може не копіювати схему приватизації державного і муніципального житлового фонду. ^ Ваше право. Житло-99. С. 48-54.

Передача житла у власність громадян оформляється договором передачі, що укладається територіальним управлінням адміністративного району Санкт-Петербурга, підприємством, установою з громадянином, що придбаває житлове приміщення у власність. Підприємства і установа мають право передавати Адміністрації Санкт-Петербурга в особі Комітету по житловій політиці і територіальних управлінь адміністративних районів свої повноваження по оформленню і висновку договорів на передачу житла у власність громадян.

Оформлення документів на приватизацію житлового фонду в Санкт-Петербурге здійснюється Центральним міським агентством по приватизації житлового фонду і районними агентствами, які виконують весь об'єм робіт по наданню послуг, пов'язаних з оформленням документів на передачу у власність громадян займаних ними житлових приміщень. Громадяни як учасники приватизації можуть бути диференційовані в залежності від основ, по яких вони займають житло, дозволене до передачі в їх власність. Це, по-перше, громадяни, що займають житлові приміщення за договором соціального найма, і члени їх сімей. По-друге, це громадяни, що займають житлові приміщення за договором оренди або договором найма, і постійно проживаючі з ними громадяни.

Включення другою з названих категорій громадян в число суб'єктів, що мають право на приватизацію житла на загальних основах, обгрунтовано зазнає критики, іноді навіть надмірної. Так, С. М. Корнеєв і П. В. Крашенінников вважають за необхідним вивести наймачів і постійно проживаючих з ними громадян, що проживають в житлових приміщеннях за договором оренди (комерційного найма), з сфери дії Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації». Надання цим особам права безкоштовної приватизації, на думку авторів, не укладається в ідеологію приватизації як «повернення боргів», а також «стримує органи місцевого самоврядування в їх прагненні передати частину свого житла в комерційне наймання з розрахунку на додаткові джерела до обслуговування і експлуатації житлового фонду»'.

Представляється, що чинний Закон про приватизацію житлового фонду вимагає відомого коректування у відношенні арендато

Корнеєв С. М., Крашенінников П. В. Пріватізация житлового фонду. Законодавство і практика. С. 11.

рів житла і осіб, що займає житлові приміщення по найму. Однак повне позбавлення цієї категорії користувачів державним житлом права на приватизацію було б дуже радикальним кроком. Ідея приватизації житла, як відмічалося вище, далека від так званого повернення боргів, бо по суті своїй є механізм перенесення тягаря змісту майна від одного власника до іншого. Тому позбавлення наймачів і орендарів державного (муніципального) житла прав на приватизацію займаних ними житлових приміщень в зв'язку з відсутністю перед ними боргу держави виглядає не дуже переконливо. Громадяни частіше за все вимушені орендувати (наймати) житло у держави, і в цьому випадку, надавши право на приватизацію житла, що орендується, держава тим самим еквівалентно заповнить свій борг по забезпеченню громадянина доступним житлом. Інше питання торкається розміру безкоштовно наймача, що передається у власність або орендаря житлового приміщення. Цей розмір, безумовно, повинен бути нормований.

Учасниками приватизації житлового фонду мають право виступати не тільки особи, що мають статус наймача, але і спільно проживаючі з ними члени сімей (постійно проживаючі з наймачем громадяни). Інтереси даної групи осіб враховані в ст. 2 Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» в формі необхідної від них згоди на приватизацію, дача якого спричиняє після здійснення необхідних дій перехід житлового приміщення в загальну власність (спільну або пайову) або у власність однієї з спільно проживаючих осіб, в тому числі неповнолітніх. Про останніх потрібно сказати особливо. Ще в 1993 р. Пленум Верховного Суду РФ дав наступне роз'яснення: оскільки неповнолітні особи, що проживають спільно з наймачем і членами його сім'ї, що є або колишніми членами сім'ї, згідно ст. 53 ЖК мають рівні права, витікаючі з договору найма, вони у разі безкоштовної приватизації займаного приміщення нарівні з повнолітніми користувачами має право стати учасниками загальної власності на це приміщення'.

' Постанова Пленуму Верховного Суду РФ від 24.08.93 № 8 «Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду в РоссийськоїФедерациї»» // Бюлетень Верховного Суду РФ. 1993. №11. С. 2.

Згодом в ст. 7 Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» була включена норма, що визначає, що в договір передачі житлового приміщення у власність включаються неповнолітні, що мають право користування даним житловим приміщенням і що проживають спільно з особами, яким це житлове приміщення передається в загальну з неповнолітніми власність, або неповнолітні, що проживають окремо від вказаних осіб, але що не втратили право користування даним житловим приміщенням.

Житлові приміщення, в яких проживають виключно неповнолітні у віці від 14до 18 років, передаються їм у власність по їх заяві із згоди батьків (усиновлювачів), опікунів і органи опіки і опікування. Житлові приміщення, в яких проживають виключно неповнолітні у віці до 14 років, передаються їм у власність по заяві батьків (усиновлювачів), хранителів з попереднього дозволу органів опіки і опікування або з ініціативи вказаних органів.

Неповнолітні, що стали власниками займаного житлового приміщення в порядку його приватизації, зберігають право на однократну безкоштовну приватизацію житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду після досягнення ними повноліття.

Об'єкти приватизації. Як випливає з визначення приватизації житла, об'єктами, що передаються у власність громадян, є житлові приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду, займані ними за договором найма або оренди або заброньовані ними у встановленому порядку. Нагадаємо, що до житлових приміщень відносяться: житлові будинки, квартири в багатоквартирних житлових будинках, а також житлові кімнати в будинках або квартирах, які відповідають встановленим вимогам і призначені для мешкання громадян. Однак не всяке житлове приміщення може виступати як об'єкт приватизації. Законом встановлені певні вилучення з переліку житлових приміщень, які можуть бути передані у власність громадян. Згідно ст. 4 Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» не підлягає приватизація житлові приміщення, що знаходяться в аварійному стані, в гуртожитках, комунальних квартирах, в будинках закритих військових містечок, а також службові житлові приміщення, за винятком житлового фонду радгоспів і інших сільськогосподарських підприємств, до них прирівняних. Крім

того, не підлягає приватизація житлові приміщення в спеціалізованих будинках (ч. 3 ст. 12 Закони РФ від 24.12.92 № 4218-1 «Про основи федеральної житлової політики).

У обмежених межах допускається і приватизація службових житлових приміщень, а також житлових приміщень в спеціалізованих будинках. Рішення про їх приватизацію має право приймати власники житлового фонду або уповноважені ними органи, а також підприємства, за якими закріплений житловий фонд на праві господарського ведіння, і установи, в оперативне управління яких переданий житловий фонд. У числі спеціалізованих будинків згідно ч. 2 ст. 4 Закони РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» дозволені до обмеженої приватизації будинку житлового фонду стаціонарних установ соціального захисту населення в сільській місцевості.

Оскільки розв'язання питання про приватизацію службових житлових приміщень віднесене до повноважень власників житлового фонду або уповноважених ними органів, останні можуть вводити обмеження на передачу житла, займаного на основі службових ордерів. Так, у відповідності з п. 9 Положення про приватизацію житлового фонду в Санкт-Петербурге, введеного в дію розпорядженням мера Санкт-Петербурга від 25.05.94 № 539-р (із змінами від 18.01.99), приватизація службових житлових приміщень, в тому числі окремих квартир, а також комунальних квартир, в яких є кімнати, заселені по службових ордерах, здійснюється у випадку, якщо обличчя проробили на підприємстві, в установі, організації, що надали їм службове житлове приміщення, не менше за 10 років'. Аналогічне правило відносно службових житлових приміщень діє і в Москві^.

Житлові приміщення в комунальних квартирах, хоч і названі в числі об'єктів, заборонених до приватизації у відповідності зі ст. 4 Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації», можуть бути приватизовані, оскільки Конституційний Суд РФ в своїй Постанові від 03.11.98 № 25-П визнав ст. 4 Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» в частині, що обмежує приватизацію житлових приміщень

' Ваше право. Житло-99. С. 51.

^Жіліщнаяреформавг. Москві. Сб. нормативнихдокументов. Вип. 1.4.1. М., 1994. С. 114.

в комунальних квартирах державного і муніципального житлового фонду соціального використання, не відповідної Конституції РФ, зокрема, ч. 1 і 2 ст. 19, ч. 1 і 2 ст. 46 і ч. Зет. 55.

До вступу внаслідок вказаної Постанови Конституційного Суду РФ приватизація комунальних квартир здійснювалася відповідно до рішень власників житлового фонду або уповноважених ними органів, а також суб'єктів права господарського ведіння або оперативного управління аналогічно з приватизацією службових житлових приміщень. Разом з тим для наймачів житлових приміщень в комунальних квартирах була можливість придбати із згоди інших наймачів цієї квартири інакші житлові приміщення і передати їх останнім у власність, а житлові приміщення, що звільнилися в квартирі зайняти без додаткової плати і приватизувати на загальних основах. Внаслідок цієї операції колишній наймач кімнати в комунальній квартирі стає власником всієї квартири, викупивши, по суті, ту її частину, яка була в наймі у інших осіб.

На регіональному рівні вводилися і інакші схеми приватизації комунальних квартир. Наприклад, в Санкт-Петербурге діяли і продовжують діяти правила, відповідно до яких об'єктом приватизації може бути комунальна квартира загалом при згоді всіх проживаючих в квартирі наймачів і членів їх сімей. При цьому комунальна квартира передається громадянам тільки в загальну пайову власність, а кількість часткою житлової площі в приватизованій квартирі повинно відповідати кількості громадян, що проживають в даній квартирі і що виявили бажання брати участь в приватизації займаного ними житлового приміщення'. У Москві, починаючи з квітня 1993 р., допускалася як приватизація комунальних квартир загалом, так і приватизація кожним з наймачів займаної ними кімнати (кімнат). При цьому злагоди наймачів інших кімнат не було потрібен^

Після вступу внаслідок Постанови Конституційного Суду РФ від 03.11.98 у громадян - наймачів житлових приміщень в грудка

Про житло. Сб. нормативних актів / Сост. Е. Ю. Валявіна. СПб., 1996. С. 159; Ваше право. Житло-99. С. 50. Нескладно помітити, що розробники Положення про приватизацію житлового фонду в Санкт-Петербурге, оперуючи терміном «частка житлової площі», підміняють тим самим поняття «частка в праві пайової власності» (ст. 245 ГК) на поняття «частка в майні», що навряд чи буде правильним. ^Російська газета. 1993.16 апр.

мунальних квартирах з'явилася реальна і, що саме головне, санкціонована державою можливість стати власниками займаного ними житла. Тим часом проблема правового режиму житлових приміщень, що передаються у власність громадян у разі приватизації комунальних квартир, не знайшла ще належного дозволу.