На головну   всі книги   до розділу   зміст
1 2 3 5 6 8 9 10 12 13 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 27 28 29 30 32 33 34 35 36 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 52 53 54 56 57 58 59 61 62 63

7.5. Товариство власників житла

Статус товариства власників житла. Товариством власників житла є об'єднання домовласників - власників приміщень як в існуючих, так і у кондоминиумах, що знову створюються, яке освічене відповідно до Федерального «Про товариства власників житла» з метою узгодження порядку реалізації прав домовласників, а також для здійснення діяльності за змістом, збереженню і приросту нерухомості в кондоминиуме, розподілу междудомовладельцами обов'язків по відшкодуванню відповідних витрат, для забезпечення належного санітарного і технічного стану спільного майна.

Товариство власників - це некомерційна організація, що володіє всіма атрибутами юридичної особи.

Оскільки товариство власників є об'єднанням осіб, то передбачається безпосередня участь останніх в діяльності створеної ними юридичної особи. Разом з тим товариство власників житла як одну з існуючих організаційно-правових форм юридичних осіб потрібно відрізняти від господарських товариств, що мають схожі назви, таких, як повні товариства, товариства на вірі, що є комерційними організаціями, цілями створення і діяльності яких є видобування прибутку і її розподіл між учасниками. Діяльність товариства власників житла не направлена на отримання прибутку. Прибуток від ведіння товариством власників дозволених видів господарської діяльності не може розподілятися між його членами, а повинен використовуватися тільки для досягнення статутних цілей.

Товариства власників житла відрізняються від інших некомерційних організацій і, зокрема, від житлових і жилищностроительних кооперативів-самих близьких ним організаційно-правових форм об'єднання громадян - по цілях діяльності. Основні відмінності товариств власників від житлових кооперативів складаються в наступному:

- як правило, товариство власників житла не є суб'єктом права власності на приміщення і учасником пайової власності на спільне майно в кондоминиуме, тоді як кооператив з не повністю виплаченим пайовим внеском виступає в якості як власника житлових приміщень, так і співвласника об'єктів загального користування;

- товариство власників житла не може розподіляти отримані доходи між його членами, в той час як житловий кооператив, якщо його розглядати як споживче, згідно п. 5 ст. 116 ГК може це робити;

- членом товариства власників житла може бути громадянин-власник без якого-небудь вікового цензу, в той час як в члени житлово-будівельного кооперативу згідно ч. 2 ст. 113 ЖК можуть бути прийняті громадяни, що досягли 18-літнього віку;

- членами товариства можуть бути як громадяни, так і юридичні особи і навіть публічні освіти, що неприйнятно для житлових кооперативів по значенню діючого ЖК.

До регулювання відносин, виникаючих в процесі створення і діяльності товариств власників, може застосовуватися, оскільки інакше не встановлене Федеральним законом «Про товариства власників житла». Федеральний закон від 12.01.96 № ОО-ФЗ «Про некомерційні організації» (в ред. Федеральних законовот26.11.98№ 174-ФЗ; от08.07.99№ 140-ФЗ)'. Повинні, зокрема, застосовуватися норми про правове положення некомерційної організації, про найменування і місце знаходження, про філіали і представництва некомерційної організації, про економічну підтримку некомерційних організацій органами державної влади, про контроль за діяльністю некомерційної організації.

Товариство власників, будучи юридичною особою, повинно володіти відособленим суспільством. Дане правило передбачає, що майно товариства відособляється від майна осіб, його що утворили (членів товариства). Конкретне вираження майнова відособленість знаходить в тому, що товариство повинно мати самостійний баланс або кошторис (абз. 2 п. 1 ст. 3 Федеральних закони «Про некомерційні організації»). Буквальне тлумачення даної норми не дає підстави вважати одночасна наявність у некомерційної організації, а отже, і у товариства і кошторису, і балансу. У Федеральному законі «Про товариства власників житла» вказівки на цей рахунок відсутні, а має місце суперечлива термінологія, недающая ясної картини. У ряді статей міститься згадка «бюджету товариства на рік» (абз. 3 п. 1 ст. 29), «балансу фонду товариства» (абз. 9 п. 1 ст. 29),

' СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 145; 1998. № 48. Ст. 5849; 1999. № 28. Ст. 3473.

«річний бюджет товариства, кошториси і звіти» (абз. 3 п. 1 ст. 37). Представляється, що це один з мотивів для внесення відповідних коректувань в текст Закону.

По значенню ст. 40 Федерального закону «Про товариства власників житла» майно товариства може складатися з речей (рухомих і нерухомих), грошей і цінних паперів. Очевидно, що даний перелік потрібно доповнити і майновими правами. У п. 4 названих статті міститься правило, відповідно до якого у власності товариства може знаходитися майно, вхідне в склад кондоминиума. Вказану норму не треба розглядати як обмеження. Її необхідно вважати свого роду уточненням більш загального правила, сформульованого в абз. 4 п. 1 ст. 29 Федеральних закони «Про товариства власників житла» в тому значенні, що власне майно товариство має право мати як в складі кондоминиума, так і поза встановленими його межами.

Комплекс нерухомого майна, створюючий кондоминиум, як було показано вище, не є майном товариства, оскільки належить домовласникам - членам товариства. Тим часом при певних обставинах товариство може стати власником одного з приміщень, вхідних в склад кондоминиума, наприклад, шляхом купівлі його у колишнього домовласника.

Організація товариства власників житла. Вибір способу управління кондоминиумом є важливою стадією процесу упорядкування відносин власності в кондоминиуме, оскільки закладає основи подальшого спільного мешкання домовласників. Рішення про створення товариства власників житла як форми управління кондоминиумом приймається на загальних зборах домовласників, що скликаються для визначення способу управління зареєстрованим у встановленому порядку комплексом нерухомого майна. Загальні збори домовласників правомочні, якщо на ньому присутні домовласники або їх представники, що володіють більш ніж 50% голосів від загального числа голосів домовласників'. Рішення про створення товариства приймається більшістю голосів присутніх на зборах домовласників або їх представників і оформляється протоколом. На цих же зборах може бути затверджений статут товариства.

' Голоси домовласників, присутніх на загальних зборах, вважаються виходячи з частки участі, т. е. частки домовласника в праві загальної пайової власності на спільне майно.

Статут товариства власників житла нарівні з Федеральним законом «Про товариства власників житла» виступає як основа правового існування товариства. У Статуті конкретизуються загальні положення законодавства застосовно до - цілям діяльності юридичної особи, компетенція його органів, права і обов'язки членів. У відповідності зі ст. 14 Федерального закону «Про некомерційні організації» вимоги засновницьких документів некомерційної організації (Статут товариства є єдиним засновницьким документом даної організації) обов'язкові для виконання самої некомерційною організацією і її учасниками.

У ряді суб'єктів Російської Федерації розроблені і затверджені зразкові статути товариств власників житла. Так, в Санкт-Петербурге подібний статут затверджений розпорядженням Комітету по управлінню міським майном від 08.05.97 № 427-р і рекомендований домовласникам до керівництва'.

Момент, з якого товариство власників житла вважається створеним (по термінології ГК) або організованим (по термінології Федерального закону «Про товариства власників житла»), традиційно пов'язаний з фактом його державної реєстрації.

Перелік документів, що представляються для реєстрації товариства, визначений в ст. 27 названого Закону. Він не є закритим, тому бажаний і виправданий підхід, відповідно до якого орган, що здійснює державну реєстрацію юридичних осіб, видає в межах своєї компетенції розпорядливий акт, що встановлює вичерпний перелік документів, що представляються на реєстрацію.

Для товариств власників житла законом встановлений нормативно-явочний порядок реєстрації, т. е. для утворення товариства не потрібно згоди державних муніципальних органів і яких-небудь третіх осіб. Реєструючий орган здійснює лише перевірку відповідності закону статуту товариства і дотримання встановленого порядку і умов організації товариства.

Після державної реєстрації товариство власників житла зобов'язане у встановлені терміни встати на облік в податковому органі, пенсійному фонді, фонді обов'язкового медичного страхування, фонді зайнятості, фонді соціального страхування і органі державного статистичного обліку.

Реєстрація товариства, здійснена у встановленому порядку, спричиняє для домовласників, що побажали обрати подібний спосіб управління кондоминиумом, членство в товаристві власників житла. Під членством потрібно розуміти юридично значущий стан, внаслідок якого те або інакше обличчя стає володарем сукупності прав і обов'язків, наявність яких пов'язана з участю цієї особи в конкретній організації. Як правило, права члена організації діляться на два вигляду: особисті права і права майнові. До особистих прав відносяться право на участь в загальних зборах організації, право на голос, право на інформацію і т. п.

Потрібно підкреслити, що Конституційний Суд РФ в своїй Постанові від 03.04.98 № 10-П визнав п. 1, 3 і 4 ст. 32 і п. 2 і 3 ст. 49 Федеральних закони «Про товариства власників житла» в тій мірі, в якій вони допускають обов'язковість членства в товаристві без добровільного волевиявлення домовласника, не відповідних ст. 30 Конституції РФ, із значення і змісту якої витікає неможливість примушення до вступу в яке-небудь об'єднання або перебування в ньому'. Як відомо, і це витікає із згаданих вище и' ряді інших статей названого Закону, при створенні товариств допускалося прийняття рішення з його утворенню більшістю голосів присутніх домовласників або їх представників. Членство в товаристві у осіб, що проголосували проти створення товариства, в цьому випадку виникало автоматично з моменту реєстрації товариства. Крім тієї, після створення товариства і його державної реєстрації, особи, що придбавають приміщення в кондоминиуме, ставали членами товариства негайно після виникнення у них права власності на приміщення. Подібні норми, сформульовані законодавцем, є не що інакше, як встановлення обов'язкового членства в товаристві.

Очевидно, що визнання обов'язкового членства в товаристві перечачій Конституції РФ спричинило певні правові наслідки. Основним з них потрібно вважати те, що відтепер без добровільного волевиявлення домовласника ніхто не має право включити його в число членів товариства. Це, зрозуміло, відноситься тільки до домовласників-власників, але не до суб'єктів права господарського ведіння або оперативного управління, яких про

Ваше право. Житло. СПб., 1998. С. 219-226.

' СЗ РФ. 1998. №15. Ст. 1794.

ретают членство в товаристві за рішенням власника (п. 2 ст. 32 Федеральних закони «Про товариства власників житла»). Не може сьогодні застосовуватися і умова про обов'язкове членство в товаристві, яким обтяжується договір про відчуження приміщень у кондоминиуме, що знову створюється.

Які практичні висновки, які виходять з Постанови Конституційного Суду РФ? Передусім треба визнати, що вступ Постанови в силу не паралізував процес створення товариств як форм управління комплексами нерухомого майна, заснованих на особистій ініціативі власників і їх добровільному волевиявленні. І якщо частина домовласників обрала саме таку форму управління кондоминиумом, то немає перешкод для реалізації їх права на добровільне об'єднання. Що стосується іншої частини власників, які не побажали об'єднуватися, то вони можуть автономно вирішувати питання змісту і обслуговування Належних їм приміщень. При цьому домовласники, що не є членами товариства власників, зобов'язані брати участь в несінні необхідних витрат, пов'язаних з управлінням кондоминиумом з метою його змісту і експлуатації (ст. 21, ч. 2 ст. 24 Закони РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»).

Домовласники - не члени товариства - не повинна зазнавати дискримінація відносно встановлених законом їх прав по володінню і користуванню спільним майном. Очевидно, що на практиці самим гострим питанням буде питання про визначення величини витрат домовласників, що не є членами товариства. Конституційний Суд РФ наказує вирішувати дану проблему в порядку досягнення загальної згоди всіх домовласників. При недосягненні згоди спори з даного питання повинні дозволятися в судовому порядку. У цьому випадку важливо знати наступні два правила. Перше з них полягає в тому, що оплата витрат, пов'язаних з обслуговуванням і ремонтом приватизованих житлових приміщень, виробляється власниками по ставках, встановлених для обслуговування державного і муніципального житлового фонду (ч. 2 ст. 22 Закони РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»). Друге спирається на розпорядження законодавця, що встановив, що власники житлових приміщень беруть участь у витратах, пов'язаних з обслуговуванням і ремонтом інженерного обладнання, місць загального користування будинку і змістом придомовой території, пропорційно займаної ними площі

в цьому будинку (ч. 2 ст. 24 Закони РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»).

Постанова Конституційного Суду РФ повинно вплинути ще на ряд моментів правоприменительной практики, пов'язаних, зокрема, з реалізацією деяких норм, встановлених Федеральним законом «Про товариства власників житла». Так, представляється позбавленим юридичного значення правило ст. 27 цього Закону, що визначає необхідність представлення для цілей реєстрації товариства копій документів всіх домовласників-власників приміщень, що встановлюють право в кондоминиуме. Подібна вимога є на практиці досить трудноисполнимим, а в частині включення в коло осіб, зобов'язаних представляти копії документів, що встановлюють право, домовласників, що не побажали стати членами товариства, буде служити додатковою перешкодою при здійсненні державної реєстрації товариств власників. У зв'язку з цим ст. 27 Закону «Про товариства власників житла» потрібно тлумачити обмежувально, маючи на увазі ту обставину, що документи, що встановлюють право, що представляються для реєстрації товариств, важливі для реєструючого органу з точки зору підтвердження статусу домовласника як власника і правомірності його членства в товаристві.

Особливості освіти і реєстрації товариств власників житла у кондоминиуме, що знову створюється. Стаття 48 Федерального закону «Про товариства власників житла» визначає діаметрально протилежну послідовність реєстрації товариства власників житла у кондоминиуме, що знову створюється в порівнянні з реєстрацією товариства у вже існуючому комплексі нерухомого майна. У останньому разі реєстрації товариства повинна передувати державна реєстрація кондоминиума. У кондоминиуме цього, що знову створюється не потрібно'.

Тим часом норми ст. 48 Федерального закону «Про товариства власників житла» в ряді випадків ставлять в тупик не тільки громадян і практичних працівників житлового сектора, реалізуючий

' Поняття кондоминиума, що знову створюється зв'язується законодавцем з діями фізичних або юридичних осіб, що володіють дозволом на забудову і що мають мету внаслідок реалізації свого права на забудову побудувати (реконструювати) житлову будівлю, в якій окремі приміщення будуть знаходитися у власності декількох осіб.

закладені в Законі можливості, але також і фахівців, вимушених по боргу служби приймати ті або інакші принципові рішення, засновані на нормативному матеріалі, що міститься в названому правовому акті. Приведемо короткий аналіз вказаної вище статті.

Отже, згідно п. 1 ст. 48 даних Закони товариство у кондоминиуме, що знову створюється може бути освічено замовником, забудовником або інакшою фізичною або юридичною особою, включаючи органи державної влади або органи місцевого самоврядування, або групою осіб, діючих спільно, які мають або будуть мати право власності на майно, що знову створюється. На перший погляд логіка даного пункту зводиться до визначення кола осіб, управомоченних на утворення товариства, які повинні відповідати вимогам, що пред'являються до них, що стосуються майбутньої або справжньої приналежності даним особам на праві власності майна, що знову створюється. Однак тут не все так гладке як з точки зору юридичної техніки, так і в плані реалізації даної норми на практиці. Дійсно, перелік в одному ряду замовника, забудовника і інакших фізичних і юридичних осіб порушує єдність класифікаційної основи, по якій і шикується приведений в статті перелік. А розділовий союз «або» робить згадку замовника і забудовника взагалі зайвим, оскільки останні ніким інакшим, як фізичною або юридичною особою, і бути не можуть. Крім того, відособлене включення в перелік управомоченних облич замовника і забудовника дає підставу вважати, що інакші фізичні або юридичні особи замовниками і забудовниками як такими можуть не бути, а при реєстрації товариства у кондоминиуме, що знову створюється має право пред'явити копію дозволу на забудову, видану не на їх ім'я.

Ще одна неточність технико-юридичної властивості пов'язана з критерієм майбутньої або справжньої приналежності на праві власності майна, що знову створюється. Абсолютно очевидно, що органи державної влади або органи місцевого самоврядування ні при яких умовах по чинному законодавству не мають і не будуть мати право власності на вказане майно. Тому з позицій логічного тлумачення пункту, що аналізується вимога про наявність права власності на майно в теперішньому часі або майбутньому належить відносити до групи осіб, діючих

спільно. Це підтверджується і граматичним тлумаченням п. 1 ст. 48 Закони, яке дозволяє зробити висновок про те, що фізичні і юридичні особи, що згадуються в переліку, що мають право на утворення товариства, також не зобов'язані відповідати сформульованому законодавцем критерію.

Все вищесказане має відоме практичне значення, оскільки дозволяє інакше вибудовувати існуючі механізми реєстрації товариств у кондоминиумах, що знову створюються і, зокрема, що створюються державними унітарними підприємствами.

Практика державної реєстрації товариств, ініціаторами створення яких виступають державні підприємства, що мають дозвіл на забудову, показує, що реєструючий орган в числі документів, що подаються на реєстрацію товариств у кондоминиумах, що знову створюються, вимагає письмової згоди власника майна на створення товариства, вираженої в формі спеціального розпорядження, довіреності або особливого листа. Дана вимога частіше за все влаштовується посиланням на ст. 295 ГК і п. 2 ст. 32 Федеральних закони «Про товариства власників житла», заборонні державному підприємству відповідно розпоряджатися нерухомим майном і бути членом товариства без згоди (дозволу) власника. Виникає питання про правомірність і обгрунтованість подібної вимоги з боку реєструючого органу. Для відповіді на нього потрібно розкрити специфіку тих дій, які державне підприємство не може здійснювати, не отримавши на це згоди власника майна. Перелік таких дій встановлений в п. 2 ст. 295 ГК, відповідно до якого підприємство не має право продавати належне йому на праві господарського ведіння нерухоме майно, здавати його в оренду, віддавати в заставу, вносити як внесок в статутний (складочний) капітал господарських товариств і товариств або інакшим способом розпоряджатися цим майном без згоди власника.

Неважко помітити, що в приведеній нормі містяться межі здійснення підприємством црава господарського ведіння нерухомим майном. Очевидно, що дії з утворенню товариства не є актами розпорядження нерухомістю, оскільки останній ще не існує. Вона, безумовно, повинна бути віднесена до категорії нерухомого майна, що знову створюється, виникнення

права власності на яке визначене ст. 219 ГК і зв'язується законодавцем з актом державної реєстрації.

Застосовно до кондоминиумам, що знову створюється, нерухоме майно яких може бути «побудоване» або «реконструйоване», потрібно розрізнювати два випадки фізичного стану нерухомості. Перший випадок характеризується відсутністю будівельного об'єкта, а другий - його наявністю. Однак як в тому, так і в іншому з названих випадків з моменту прийняття рішення на забудову (реконструкцію) і до оформлення - державної реєстрації нерухомості - будівництво об'єкта не може вважатися кінченим і розглядається чинним законодавством як незавершеним (п. 1 ст. 25 Федеральних закони «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і операцій з ним»). У цей період забудовник розпоряджається не об'єктом нерухомості, а будівельним матеріалом, що використовується для цілей споруди або реконструкції нерухомого майна'. Певної обмовки вимагають дії забудовника, направлені на реконструкцію нерухомого майна, яке в тій або інакшій речовинній формі існувало до моменту реконструкції. У цьому випадку воля власника цього майна, направлена на визначення подальшої його долі, виражається в акті, що іменується дозволом на забудову (реконструкцію), що не вимагає додаткового підтвердження спеціальним розпорядженням або довіреністю, отримання яких від уповноважених державних органів зв'язане, як правило, з неадекватними значущість названих документів зусиллями забудовника.

Після завершення реконструкції або будівництва об'єкта і його госприемки, а також державній реєстрації починається наступний етап існування нерухомості. На цьому етапі фігура забудовника, якщо він не власник, відходить як би на другий план. Передача прав власності на приміщення в кондоминиуме різним домовласникам повинна здійснюватися вже самим власником

' Виключення складає випадок, передбачений в ст. 25 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і операцій з ним», відповідно до якого у разі необхідності здійснення операції з об'єктом незавершеного будівництва право на вказаний об'єкт реєструється на основі документів, підтверджуючих право користування земельною дільницею для створення об'єкта нерухомого майна, у встановлених випадках на основі проектно-кошторисної документації, а також документом, вмісних опис об'єкта незавершеного будівництва.

реконструйованого або знову побудованого об'єкта або з його згоди забудовником - державним підприємством.

Що стосується членства державного підприємства в товаристві власників житла, то воно може виникнути з різних основ: за рішенням власника і згідно із законом. Найбільш типовий випадок - це рішення власника приміщень, розташованих в кондоминиуме. Сказане відноситься до членства державної організації в товаристві, освіченому в кондоминиуме, зареєстрованому в існуючій забудові (п. 2 ст. 32 Федеральних закони «Про товариства власників житла»). Інакше йде справа з членством в товаристві, що створюється у кондоминиуме, що знову утворюється. Оскільки власників приміщень в даному об'єкті ще немає, немає в ньому і приміщень, належних суб'єктам права господарського ведіння або оперативного управління. Отже, по формальних основах п. 2 ст. 32 названих Закони до даного випадку непридатний.

Членство державного підприємства в товаристві, що утворюється ним же засноване на нормі п. 1 ст. 48 Федеральних закони «Про товариства власників житла». Якщо отриманий дозвіл на забудову, який в цьому випадку разом з волевиявленням забудовника, вираженим, наприклад, в формі наказу керівника підприємства про створення товариства і прийняття його статуту, буде достатньою основою вважати, що забудовник - державне підприємство є членом даного товариства, то додаткового рішення власника майна, що дозволяє створеному ним підприємству бути членом іншої організації, не потрібно.

Аналогічно розглядається і питання про членство в товаристві власників житла, що утворюється у кондоминиуме, що знову створюється і застосовно до державних установ, виступаючих в ролі замовників або забудовників.

Реєстрація товариства власників житла у кондоминиуме, що знову створюється, в порівнянні з аналогічним актом в існуючій забудові, здійснюється в спрощеному порядку. До реєструючого органу представляються:

- заява, підписана особою або особами, створюючою товариство;

- статут товариства, прийнятий заявником; - копія дозволу на забудову;

- інші документи, перелік яких встановлюється законом або інакшим нормативно-правовим актом.