На головну   всі книги   до розділу   зміст
1 2 3 5 6 8 9 10 12 13 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 27 28 29 30 32 33 34 35 36 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 52 53 54 56 57 58 59 61 62 63

7.4. Способи управління кондоминиумом

Державна реєстрація кондоминиума сама по собі лише фіксує межі комплексу нерухомого майна, індивідуалізувати тим самим як сам об'єкт управління, так і його складові частини. Ніяких додаткових благ для власників житлових і нежилих приміщень, як це вважають окремі громадяни, вона не несе, відкриваючи лише встановлену законом можливість обрання способу управління зареєстрованою нерухомістю.

Обрання способу управління кондоминиумом є, незважаючи на правило п. 1 ст. 20 Федеральних закони «Про товариства власників житла», швидше усього не правому домовласників, а їх обов'язком, оскільки у відповідності з п. 4 цих же статті необрання протягом шести місяців способу управління кондоминиумом, в якому більше за 50% площі приміщень знаходиться в приватній власності, спричиняє накладення штрафу на домовласників, а також на посадових облич, уповноважених представляти інтереси власника в кондоминиуме. Правом домовласників, очевидно, є самостійність вибору способу управління, що виявляє себе в неприпустимості яких-небудь владних розпоряджень і адміністративних вказівок відносно конкретного способу управління.

Закон називає три основних способи управління кондоминиумом, вибір яких залежить від кількості домовласників і розміру кондоминиума. Перший спосіб - безпосереднє управління силами самих домовласників. Його обрання допускається при наявності в комплексі нерухомого майна не більш чотирьох приміщень, належних двом, трьом або чотирьом різним домовласникам.

Наприклад, четирехкваргирний котедж, в якому хоч би одна з квартир знаходиться у власності громадянина або юридичної особи, а три інші орендуються у органу місцевого самоврядування тим же громадянином або юридичною особою, може справлятися безпосередньо, бо підпадає під встановлені п. 1 ст. 21 Федеральних закони «Про товариства власників житла» ознаки для подібного способу управління.

Що означає безпосереднє управління? Передусім те, що домовласники по угоді між собою повинні забезпечити належний технічний і санітарний стан спільного майна в кондоминиуме, а також дотримувати всі вимоги законодавства, що відносяться до змісту і експлуатації житлового фонду. Відносини домовласників при такому способі управління з ресурсоснаб-жающими організаціями можуть оформлятися індивідуально з кожним з них або з уповноваженою цими домовласниками особою.

Потрібно підкреслити, що наявність в кондоминиуме чотирьох і менше за приміщення не перешкоджає обранню домовласниками і інакших способів управління, наприклад утворення товариства власників житла.

Другий спосіб - передача домовласниками функцій по управлінню кондоминиумом уповноваженою державою або органами місцевого самоврядування службі замовника на житлово-комунальні послуги. Для юридичного закріплення даного способу управління потрібно укладення договору на управління комплексом нерухомого майна. Цей договір, як вказано в п. 4 ст. 21 Федеральних закони «Про товариства власників житла», повинен полягати відповідно до цивільного законодавства. Що ж являє собою цей договір?

Існуюча думка відносно можливості укладення договору довірчого управління майном представляється не цілком виправданою, оскільки:

- за договором довірчого управління засновник управління передає довірчому керівнику не функції по управлінню, а майно (ст. 1012 ГК);

- унітарні державні підприємства або установи, в організаційно-правових формах яких частіше за все і перебувають служби замовника, не можуть бути довірчими керівниками (ст. 1015 ГК).

Більш відповідним для такого випадку є договір відшкодувального надання послуг (гл. 39 ГК), який може бути укладений між

службою замовника і кожним домовласником або службою замовника і особою, уповноваженим всіма домовласниками. Представляється, що предметом подібного договору можуть бути послуги по контролю за об'єктом нерухомості і його складовими частинами, довгострокове планування проведення робіт, направлених на підвищення вартості нерухомого майна, ведіння обліку дебіторської і кредиторської заборгованості, складання кошторису витрат і контроль за її виконанням, організацію страхування і аудиту, висновок договорів на експлуатацію і технічне обслуговування житлового будинку. Можливо висновок і агентського договору (гл. 52 ГК).

Третій спосіб - це утворення товариства власників житла для самостійного управління кондоминиумом або для подальшої передачі за договором частини або всіх функцій по управлінню уповноваженій фізичній особі - індивідуальному підприємцю або уповноваженій організації будь-якої форми власності (керівнику).

Самостійне управління комплексом нерухомості нелишено деяких негативних сторін. Передусім це недостатність професійних знань, навиків і умінь в сфері управління нерухомістю у членів товариства, що може дати в результаті ефект, зворотний очікуваному, або привести, як це і трапляється на практиці, до конфліктних ситуацій між домовласниками.

Управління кондоминиумом, здійснюване силами професійних управленцев (професійне управління), представляється більш переважним, бо дає кращий кінцевий результат по показниках стану нерухомості і забезпечує ефект безперервності управління. Правда, даний варіант управління вимагає і великих витрат, визначуваних необхідністю оплати послуг професійного керівника.

Приведений перелік способів управління кондоминиумом не є вичерпним і може бути доповнений на основі федеральних законів або законів суб'єктів Російської Федерації. Домовласники не обмежені раз і назавжди вибраним способом управління кондоминиумом. Закон дає їм можливість в будь-який час переглянути раніше вибраний спосіб і, наприклад, звернутися до уповноваженої державою або органами місцевого самоврядування службі замовника з пропозицією укласти угоду про передачу функцій по управлінню.