На головну   всі книги   до розділу   зміст
1 2 3 5 6 8 9 10 12 13 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 27 28 29 30 32 33 34 35 36 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 52 53 54 56 57 58 59 61 62 63

7.3. Державна реєстрація кондоминиумов

Державній реєстрації підлягають не тільки права на нерухоме майно в кондоминиуме і операції з ним, але і сам кондоминиум як єдиний комплекс нерухомого майна.

Під державною реєстрацією кондоминиума потрібно розуміти його опис і індивідуалізацію, внаслідок чого кондоминиум отримує відповідні характеристики, які дозволяють однозначно виділити його з інших об'єктів нерухомості.

Федеральний закон від 15.06.96 № 72-ФЗ «Про товариства власників житла» приділяє цьому питанню незначну увагу, і даремно, бо процес формування кондоминиумов якраз і гальмується відсутністю належно прописаних процедур. Згідно ст. 14 даного Закону державна реєстрація кондоминиума здійснюється відповідно до чинного законодавства з наданням паспорта домоволодіння. По значенню п. 3 названих статті факт державної реєстрації кондоминиума повинен бути зафіксований в Єдиному державному реєстрі з привласненням державного кадастрового номера домоволодіння'.

Який орган влади повинен здійснювати державну реєстрацію кондоминиума? На це важливе питання закон дає уклончи- - вий відповідь в ст. 49 застосовно до державної реєстрації кондоминиума, що знову створюється. У відповідності з п. 1 названих статті Закону «Про товариства власників житла» таку реєстрацію, здавалося б, повинні виробляти органи, що здійснюють реєстрацію прав на нерухоме майно. Однак дана функція, пов'язана з реєстрацією об'єктів нерухомості, згідно п. 3 ст. 9 Федеральних закони від 21.07.97 №122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і операцій з ним»^ не відноситься до компетенції названих органів. Представляється, що державну реєстрацію кондоминиумов переважніше здійснювати в рамках системи Державного земельного кадастру, а не

' Структура кадастрових номерів визначена Постановою Уряду РФ від 15 квітня 1996 р. №475. При цьому земельна частина кадастрового номера привласнюється територіальними органами Комітету по земельних ресурсах і землевпорядженні, а частина номера, що відноситься до будівель, споруд і приміщень, формується органами технічної інвентаризації. ^СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594.

системи державної реєстрації прав на нерухоме майно, що, наприклад, і зроблено в Санкт-Петербурге'.

Обов'язки по складанню паспорта домоволодіння покладені згідно із законом на органи технічної інвентаризації. Складанню паспорта домоволодіння повинні передувати натурні обмери елементів нерухомості, вхідних в єдиний майновий комплекс, здійснювані силами БТИ (бюро технічної інвентаризації). Крім того, БТИ повинні розташовувати необхідними для заповнення реквізитів паспорта відомостями від органів архітектури і містобудування, органів по земельних ресурсах і землевпорядженні, органів по управлінню державним майном.

Найбільш складним питанням, виникаючим в процесі підготовчих заходів перед державною реєстрацією кондоминиума, є питання про встановлення меж і розмірів земельних дільниць в кондоминиуме. Норми Федерального закону «Про товариство власників житла», регулюючі відносини з приводу встановлення меж і розмірів земельних дільниць, носять в основному отсилочний характер і по суті не визначають самого порядку їх встановлення. Тому при встановленні меж земельних дільниць потрібно керуватися Постановою Уряду РФ від 02.02.96. № 105 «Про затвердження Положення про порядок встановлення меж землекористування в забудові міст і інших поселень»^ Постановою Уряду РФ від 26.09.97 № 1223 «Про затвердження Положення про визначення розмірів і встановлення меж земельних дільниць в кондоминиумах»^ (в ред. Постанов Уряду РФ від 30.03.98 № 369; від 21.08.2000 № 615), Листом Міністерства РФ по земельній політиці, будівництву і житлово-комунальному господарству від 04.09.98 № АШ- II 782 «Про методичні вказівки по розрахунку нормативних розмірів земельних дільниць в кондоминиумах»^

В названих нормативних документах закріплені наступні обов'язкові правила встановлення меж земельних дільниць:

' Про порядок здійснення органами адміністрації Санкт-Петербурга державної реєстрації кондоминиумов як єдиних комплексів нерухомого майна: Розпорядження губернатора Санкт-Петербурга від 13.03.97 № 200-р // Житло-99. С. 255-258. 2СЗРФ. 1996. №6. Ст. 592.

^ Там же. 1997. №40. Ст. 4592; 1998. №14, Ст. 1597; 2000. №35. Ст. 3584. ^ Ваше право. Житло-99. С. 251-253.

- межі діючих землеотводов, а також земельних дільниць, що знаходиться у власності, безстроковому (постійному) користуванні або що орендуються домовласниками або їх організаціями (житлові, житлово-будівельні кооперативи, товариства і т. п.), встановлені до 26.09.97, не підлягають перегляду, за винятком випадків, передбачених чинним законодавством;

- межі земельних дільниць в кондоминиумах встановлюються по червоним линиям', межам суміжних земельних дільниць (при їх наявності) і проїздів, природним межам, межам відведення магістральних інженерно-транспортних комунікацій, якщо містобудівними вимогами не встановлене інакше;

- нормативний розмір земельної дільниці, що передається в загальну пайову власність домовласників безкоштовно, визначається в залежності від площі дільниці, зайнятої безпосередньо житловими будівлями і інакшими об'єктами нерухомості, вхідними в склад кондоминиума, а також прилеглими до них територіями, необхідними для забезпечення їх функціонування (обслуговування), з урахуванням дотримання норм, що забезпечують відповідні умови мешкання, а також доступ до всіх об'єктів кондоминиума;

- якщо фактична площа земельної дільниці в існуючій забудові менше нормативних розмірів площі, що безкоштовно передається в загальну пайову власність домовласників відповідно до чинного законодавства, і збільшення розмірів земельної дільниці в кондоминиуме за рахунок суміжних земельних дільниць не представляється можливим, то межі земельної дільниці, що передається в кондоминиуме встановлюються по фактично існуючих межах;

- наднормативна територія може бути передана домовласникам або товариству власників житла у власність (за плату) або оренду тільки при умові, що вона не може бути використана як самостійний об'єкт. Для реалізації вказаних вище правил введені в дію методичні вказівки по розрахунку нормативних розмірів земельних дільниць в кондоминиумах, в основу яких встановлений принцип визначення величини питомих показників земельної частки для будівель

' Червоні лінії - це межі, що відділяють території кварталів, мікрорайонів і інших елементів планувальної структури від вулиць, проїздів і площ в міських і сільських поселеннях.

7-370 89

різної етажности на основі містобудівних нормативів різних періодів масового житлового будівництва.

Завершується державна реєстрація кондоминиума записом про державну реєстрацію в Єдиному державному реєстрі і видачею ініціатору реєстрації паспорта домоволодіння, який повинен зберігатися у домовласників, служби замовника або товариств власників житла.

Після державної реєстрації кондоминиума домовласники мають право самостійно вибрати один з способів управління комплексом нерухомого майна, вказаного в ст. 20 Федерального закону «Про товариства власників житла».