На головну   всі книги   до розділу   зміст
1 2 3 5 6 8 9 10 12 13 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 27 28 29 30 32 33 34 35 36 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 52 53 54 56 57 58 59 61 62 63

7.2. Склад кондоминиума і правовий режим вхідних в нього об'єктів

У відповідності зі ст. 5 Федерального закону «Про товариства власників житла» до числа об'єктів, які можуть виступати як базові для цілей формування на їх основі окремого кондоминиума, віднесені:

- частина житлової будівлі розміром не менше за одну блок-секцію, що має ізольований від інших частин будівлі вхід і міжквартирний лестнично-лифтовой вузол; - окремо стояча житлова будівля; - декілька компактно розташованих житлових будівель; - декілька компактно розташованих односемейних садових або дачних будинків з присадибними дільницями;

- декілька компактно розташованих гаражів і інших об'єктів, об'єднаних загальною земельною дільницею і елементами інфраструктури.

' Рабенхорст К. С. Організация діяльності і управління власністю товариства домовласників (кондоминиума). М.: ИЕГ, 1994; Бапієр С. «Кондомініум» як форма власності на нерухомість // Вопр. економіки. 1993. № 7.

^ Житлова політика місцевої влади: уроки західноєвропейського досвіду і реформи в Росії. СПб., 1998. С. 69.

Практичний інтерес представляють варіанти утворення кондоминиума в частині житлової будівлі і на базі компактно розташованих споруд (будинків, дачних будиночків і інших об'єктів), оскільки найбільше число суперечок, в тому числі і судових, пов'язане саме з названими конфігураціями комплексів нерухомого майна. Говорячи про перше з них, потрібно підкреслити, що законодавець обмежився згадкою окремої частини будівлі розміром не менше за одну блок-секцію. Допускаючи можливість освіти кондоминиума в блоці-секції, закон тим самим виключає аналогічну можливість для інакших елементів об'ємно-планувальної структури будівлі, наприклад для поверху.

Блок-секції являють собою автономні частини житлових будівель як в об'ємно-планувальному і архітектурно-художньому, так і в інженерному відношенні. Для більш повного обліку містобудівних умов і створення різноманітних архітектурних рішень житлової забудови розробляються і впроваджуються в будівництво серії блоку-секцій. Типові блок-секції мають різну конфігурацію (рядову, торцовую, зі зсувом, кутову, крейтовую), що забезпечує широкі можливості створення серій типових проектів житлових будівель різної етажности і з різними по площі квартирами.

Законом визначена умова, дотримання якого необхідне для виділення окремої частини будівлі в самостійний кондоминиум. Це збереження цілісності інших частин будівлі, не вхідних в склад кондоминиума, при надбудові, реконструкції, перебудові або зносі даної частини. Очевидно, що однієї такої умови буде недостатньо для цілей формування кондоминиума на базі окремої частини будівлі. Представляється, що другою умовою могло б бути вимога про те, щоб ця частина будівлі була самостійним об'єктом нерухомості. Наприклад, дві окремі блок-секції житлового будинку, розділені іншою або іншими блоком-секціями, не можуть бути одночасно виділені в окремий кондоминиум, оскільки не можуть виступати як самостійний об'єкт нерухомості, хоч, можливо, вони і підпадають під умову про збереження цілісності інших частин будівлі.

Формування кондоминиумов на базі компактно розташованих споруд повинне бути виправдане розумними розмірами комплексу нерухомого майна. Законодавець (п. 1 ч. 2 ст. 5 Федеральних закони «Про товариства власників житла») не формулює яких-небудь обмежень по верхній межі розмірів

комплексу нерухомості, вимагаючи лише наявності загальної земельної дільниці і елементів інфраструктури. Представляється, що при формуванні майнового комплексу кондоминиума з двох і більш окремо вартих будівель або споруд, хоч би в одному з яких приміщення належать різним власникам, необхідна згода всіх власників об'єктів нерухомості, що включаються в кондоминиум.

Практика тим часом показує, що частіше за все кондоминиуми формуються на базі одного багатоквартирного житлового будинку. Подібне рішення не тільки полегшує управління кондоминиумом, але і дозволяє уникнути багатьох конфліктних ситуацій і коректно обгрунтувати частку участі кожного домовласника в загальних витратах.

Особливої уваги заслуговує такий елемент кондоминиума, як спільне майно. Його визначення дається в ст. 1 Федерального закону «Про товариства власників житла», а склад приводиться в ст. 7 даного Закону. Законодавець виходить з того, що спільне майно - це такі, що знаходяться в загальній пайовій власності домовласників частини комплексу нерухомості, перед призначені для обслуговування, використання і доступу до приміщень, тісно пов'язані з ними призначенням і наступні їх долі. Легко помітити, що в цьому випадку кваліфікація спільного майна фактично співпадає з визначенням приналежності, що міститься в ст. 135 ГК. У той же час спільне майно пов'язане з так званою головною річчю - приміщенням - фізично, тому, незважаючи на дану в законі дефініцію, його потрібно визначати не як приналежність, а як складову частину, і не приміщення або приміщень, а житлової будівлі.

У Федеральному законі «Про товариства власників житла» більш детально, ніж в ГК, перераховані об'єкти, які віднесені до спільного майна в кондоминиуме. Всіх їх об'єднує призначення - обслуговування єдиного комплексу нерухомості. До їх числа віднесені: обслуговуючі більше за одного домовласника міжквартирні драбинні клітки, сходів, ліфти, ліфтові і інакші шахти, коридори, дахи, технічні поверхи і підвали, що захищають несучі і ненесущие конструкції, а також механічне, електричне, сантехническое і інакше обладнання, що знаходиться за межами або всередині приміщень і обслуговуюче більше за одне приміщення, прилеглі земельні дільниці у встановлених межах з елементами озеленення і благоустрою, а також інакші об'єкти, призначені для обслуговування єдиного комплексу нерухомого майна кондоминиума і службовці його використанню.

Переходячи до питання про правовий режим вхідних в кондоминиум об'єктів, потрібно підкреслити, що даний режим зумовлений загальними ознаками комплексу нерухомого майна, що дозволяють розглядати його в якості кондоминиума. До цих ознак необхідно віднести наступні:

- знаходження окремих приміщень багатоквартирного житлового будинку у власності конкретних осіб;

- наявність спільного майна і його знаходження в загальній пайовій власності осіб, що є власниками окремих приміщень багатоквартирного житлового будинку. Розглянемо Названі ознаки.

Факт знаходження окремих приміщень житлового будинку на праві власності є однією з істотних умов формування кондоминиума. При цьому фігура власника не грає особливої ролі. Згідно ст. 6 Федерального закону «Про товариства власників житла», такими можуть бути:

- громадяни, що стали власниками житлових приміщень внаслідок їх приватизації або ці приміщення, що придбали по інакших основах, наприклад за договором про пайову участь в будівництві;

- громадяни і юридичні особи, що стали власниками нежилих приміщень, розташованих в житловому приміщенні, внаслідок приватизації нерухомого майна;

- юридичні особи, що володіють правом власності на житлові або нежилі приміщення, побудовані або придбані за рахунок їх коштів; - Російська Федерація; - суб'єкти Російської Федерації; - муніципальні освіти.

Важливою обставиною є чинник множинності об'єктів права власності на окремі приміщення. Таких суб'єктів повинне бути не менш двох. Якщо всі приміщення житлового будинку стають об'єктами права власності однієї особи, станеться виродження часткою в праві власності на спільне майно, а весь будинок стане об'єктом персонального (одноосібного) володіння.

Наявність права власності на приміщення дає його власнику реальні можливості здійснювати належну йому правомочність. Дана правомочність власник зобов'язаний здійснювати відповідно до загальних норм цивільного законодавства. У відповідності зі ст. 209 ГК власник має право:

- володіти належним йому приміщенням, т. е. фактично і юридично їм володіти;

- користуватися належним йому приміщенням відповідно до призначення останнього, т. е. витягувати з приміщення користь, вигоду, доходи;

- розпоряджатися належним йому приміщенням, т. е. визначати юридичну і фактичну долю приміщення шляхом здійснення дій по його продажу, даруванню, міні, заставі, передачі в наймання (оренду) і т. п.

Складності виникають при відповіді на питання: чим в натурі володіє власник приміщення? Визначення меж «персонального володіння» дуже важливе з точки зору страхування нерухомості, несіння ризику її пошкодження, відповідальності за збиток, заподіяний спільному майну. На це питання вітчизняне законодавство відповіді не дає. У той же час в деяких зарубіжних країнах, наприклад в США, згідно з прийнятою в ряді штатів концепції правомочності власника розповсюджуються на внутрішній простір приміщення, обмежений шаром штукатурки, при цьому зовнішні стіни, стеля і підлога вважаються частинами загальних місць.

Приміщення в кондоминиуме (як житлове, так і нежиле) може належати декільком власникам на праві загальної власності. Законодавець в п. 1 ст. 6 Федеральних закони «Про товариства власників житла» визначив, що незалежно від вигляду загальної власності власники приміщення виступають як один домовласник. Прикладом можуть служити відносини, що складаються між дружинами з приводу володіння, користування і розпорядження належної їм спільно квартирою. У цьому випадку співвласників буде два, але домовласник один, наприклад чоловік, що погодився представляти інтереси сім'ї в товаристві власників житла.

Закон не обмежує власників якою-небудь кількістю належних їм приміщень в кондоминиуме, одинаково як і категоріями таких приміщень.

Наявність спільного майна і його знаходження в загальній пайовій власності осіб, що є власниками окремих приміщень, є необхідною передумовою встановлення відповідних відносин з приводу його змісту і експлуатації. Говорячи іншими словами, спільне майно - це той об'єкт, з приводу управління, змісту і експлуатації якого виникає необхідність в утворенні організованого співтовариства жильців і здійсненні його діяльності.

У ст. 8 Федерального закону «Про товариства власників житла» отримали розвиток норми ГК, присвячені правовому режиму

спільного майна житлового будинку. Однак на відміну від правил, що містяться в ст. 289 і 290 ГК, суб'єктами права власності на спільне майно в кондоминиуме є не тільки власники квартир, але і власники будь-яких приміщень, що є одиницями комплексу нерухомого майна, виділеними в натурі і призначеними для самостійного використання.

Названий Закон містить диспозитивну правову норму (ст. 9), що встановлює загальний підхід до визначення частки кожного домовласника в праві власності на спільне майно в кондоминиуме. Ця частка в праві, що інакше іменується часткою участі, визначає частку власника в загальному об'ємі обов'язкових платежів на зміст і ремонт спільного майна. Вона пропорційна частці належних власнику приміщень в кондоминиуме, виміряних в квадратних метрах площі, якщо інакше не встановлене рішенням загальних зборів, прийнятою більшістю присутніх домовласників або їх представників, або інакшою законною угодою власників. Частку участі можна визначати і з використанням таких величин, як, наприклад, об'єм належних домовласнику приміщень або їх вартість. Можлива диференціація часткою участі в залежності від вигляду належних домовласнику приміщень.

У схему визначення часткою участі законодавець включив і власника кімнати (кімнат) в комунальній квартирі. Частка участі власника кімнати в загальному об'ємі обов'язкових платежів визначається на основі загальної площі, що доводиться на нього в квартирі, встановленій пропорціонально житловій площі, що знаходиться в його власності. Однак дана норма диспозитивна і застосовується, якщо інакше не встановлене угодою домовласників.

На порядок розпорядження спільним майном, що знаходиться в пайовій власності домовласників, не можуть розповсюджуватися правила, закріплені в ГК і відповідно до яких:

- учасник пайової власності має право по своєму розсуду продати, подарувати, заповідати, віддати в заставу свою частку або розпорядитися нею інакшим образом (п. 2 ст. 246 ГК);

- плоди, продукція і доходи від використання майна, що знаходиться в пайовій власності, поступають до складу спільного майна і розподіляються між учасниками пайової власності пропорційно їх часткам (ст. 248 ГК);

- при продажу частки в праві загальної власності сторонній особі інші учасники пайової власності мають переважне

право купівлі частки, що продається по ціні, за яку вона продається (п. 1 ст. 250 ГК);

- учасник пайової власності має право вимагати виділу своєї частки з спільного майна (п. 2 ст. 202 ГК);

- кредитор учасника пайової власності при недостатності у власника іншого майна має право пред'явити вимогу про виділ частки боржника в спільному майні для звернення на неї стягнення (ст. 255 ГК).

Застосовно до частки в праві на спільне майно в кондоминиуме діють наступні правила:

- власник квартири не має право відчужувати свою частку в праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інакші дії, манливі передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК; п. 3 ст. 8 Федеральних закони «Про товариства власників житла»);

- частка власника кожного домовласника в праві власності на спільне майно в кондоминиуме слідує долі права власності на приміщення в кондоминиуме, належне цьому домовласнику (п. 2 ст. 9 даних Закони);

- частка в праві власності на спільне майно нового домовласника рівна частці в праві власності на це майно попереднього домовласника.

Юридична конструкція загальної пайової власності, сформульована застосовно до спільного майна власників приміщень в багатоквартирному будинку, не є типовою російською конструкцією. Для багатоквартирного житлового будинку питання про право власності на об'єкти, не належні розділу, виникає неминуче, оскільки наявність загальних конструктивних елементів житлового будинку - це чисто технічна потреба, яка об'єктивно існує і не залежить від волі проживаючих в будинку осіб. Задача законодавця полягає у встановленні правового режиму цих елементів. Відповідні розпорядження існують і в законодавстві ряду зарубіжних країн. Так, в Японії встановлене правило успадкування права власності на житлове приміщення'. Аналогічна норма міститься і в з6 Закони про власність на житлове приміщення і про право на тривале користування житлоплощею Німеччини^

' Нерухомість: оцінка, оренда, купівля-продаж. М., 1992. ^ Стратегія концепції муніципального житлового фонду. Консультаційний проект для Санкт-Петербурга // Звіт результатів роботи немецко-російської групи, Бонн, 1994. С. 4,

86