На головну   всі книги   до розділу   зміст
1 2 3 5 6 8 9 10 12 13 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 27 28 29 30 32 33 34 35 36 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 52 53 54 56 57 58 59 61 62 63

7.1. Кондоминиум як об'єкт управління

Внаслідок впровадження в житлові відносини ринкових елементів, чому немало сприяли Закони РФ від 04.07.91 № 1541-1 «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» (в ред. Закону РФ від 23.12.92 №4199-1; Федеральних законів від 11.08.94 № 26-ФЗ; від 28.03.98 № 50-ФЗ; від 01.05.99 № 88-ФЗ)' і від 26.12.92 № 4218-1 «Про основи федеральної житлової політики» (в ред. Фе-деральнихзаконовот 12.01.96№9-ФЗ; від 21.04.97 №68-ФЗ; від 10.02.99 №29-ФЗ; від 17.06.99 № 113-ФЗ; від 08.07.99 № 152-ФЗ^, значно розширився контингент власників житла, причому житла, розташованого в багатоквартирних житлових будинках. У зв'язку з цим виникла проблема оптимізації управління такими будинками, оскільки громадяни, які знайшли статус власників житлових приміщень внаслідок приватизації державного житла або стали такими по інакших основах, отримали можливість реалізації; самим здійснювати таке управління. Індивідуально реалізувати ці можливості в багатоквартирному житловому будинку допустимо лише частково внаслідок специфіки мешкання в єдиному майновому комплексі. Будучи формально незалежними, власники житлових приміщень, знаходячись «під загальним дахом», вимушені вирішувати питання колективної реалізації своїх прав і виконувати обов'язки, найголовнішої з яких є зміст належного їм житла.

Оптимальний варіант розв'язання подібних питань полягає в об'єднанні власників житлових приміщень, базою для якого служить їх інтерес в забезпеченні ефективного використання, змісту і експлуатації усього багатоквартирного житлового будинку, т. е. в забезпеченні його управління. У зв'язку з цим виникає ще одна проблема, а саме, проблема оптимального поєднання майнових і соціальних інтересів власників житлових приміщень і їх юридичної регламентації. Надавши громадянам можливість стати власниками житла, держава повинна було урегулиро

ВСНД і ВР РСФСР, 1991, №28, Ст. 959; ВСНД і ВР РФ. 1993. №2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. №16. Ст. 1864; 1998, №13. Ст. 1472; 1999. №18. Ст. 2214.

^ВСНД і ВР РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3, Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. №7. Ст. 876; №25. Ст. 3042;№ 28. Ст. 3485.

вать відношення, які. виникли або виникнуть в майбутньому з приводу реалізації власниками своїх прав по володінню, користуванню і розпорядженню не тільки належними їм житловими приміщеннями, але і тими частинами багатоквартирного будинку, які не входять в їх склад внаслідок конструктивних особливостей житлової будівлі. Для цих цілей було необхідно створити, якщо можна так виразитися, юридичну конструкцію багатоквартирного будинку і визначити організаційно-правову форму об'єднання власників житла.

При розв'язанні даного питання законодавець пішов по шляху рецепції інституту спільного володіння нерухомістю в житловій сфері, відомого в ряді західноєвропейських країн і в США під назвою «кондоминиум». Однак треба визнати, що в чистому вигляді запозичено було тільки саме поцятие кондоминиума як юридичної моделі житлової нерухомості, належної двом і більш особам, оскільки змістовний аспект відносин між власниками квартир в багатоквартирному житловому будинку знайшов своє закріплення у вітчизняному законодавстві ще в кінці 50-х рр. Ми маємо на увазі Положення про житлово-будівельні колективи індивідуальних забудовників, затверджене Постановою Ради Міністрів РСФСР від 09.07.59 №1184'. Відповідно до названого акту індивідуальні забудовники із збереженням прав особистої власності одного забудовника на одну квартиру були учасниками загальної власності на підмурівок, дах, драбинні клітки і інші частини багатоквартирного будинку, які обслуговують всі квартири. Що ж являє собою кондоминиум в Юридичному і фактичному значенні?

Термін «condominimum» в юридичній науці служить для позначення права загальної власності або сособственности. Але це відвернене позначення відносин з приводу речі, належної не одному власнику, добре відоме ще римським юристам^ придбало згодом цілком матеріальне втілення. Терміном «кондоминиум» стали означати майнові комплекси, елементами яких є квартири, інакші житлові і нежилі приміщення, а також земельні дільниці. Юридична практика знає і інакші додатки терміну «кондоминиум», що використовується в деяких випадках для позначення спільного управління двома або декількома державами територією третьої держави. На

СП РСФСР. 1959. №9. Ст. 77. ^См.: Новицкий И. Б. Рімськоє право. М., 1993. С. 100.

приклад, на початку XX в. Судан являв собою англо-єгипетський кондоминиум'.

У своєму розвитку спільне володіння житлом, що базується на принципі кондоминиума, пройшло декілька історичних етапів.

Перший з них йде своїм корінням у часи Римської імперії, коли, власне, і виникла сама ідея володіння однією річчю декількома власниками спільно. Дана обставина зв'язується з прийняттям римським сенатом приблизно 2000 років тому закону об кондоминиуме, який дозволяв громадянам володіти окремою, як сказали б тепер, житловою площею в многонаселенних спорудах. Вважається, що саме цей історичний факт є попередником сучасної концепції кондоминиума^

Другий етап відноситься до середньовіччя, коли на території Західної Європи знов стала популярна ідея кондоминиума. Її відродження зв'язують з необхідністю захисту середньовічних міст від нападів. Небезпека примушувала городян облаштовувати своє житло всередині кріпосних стін, що спеціально зводяться. Це, в свою чергу, створювало дефіцит земельних дільниць, придатних для споруди окремих житлових будов. Крім того, спостерігався і зростання чисельності населення. Вказані чинники привели до того, що люди, бажаючі побудувати собі житло, вимушені були об'єднуватися і будувати будівлі на декілька сімей. Відносини між цими сім'ями будувалися на основі спільного володіння спільним майном будинку.

Третій, сучасний, етап пов'язаний з початком XX в. У цей час концепція кондоминиума була реалізована в Європі і стала вельми популярною формою домоволодіння в Іспанії, Італії, Німеччині, Бельгії, Франції і Великобританії. З Європи ідея кондоминиума розповсюдилася і на Американський континент.

Першої з південно-американських країн, що здійснили рецепцию цього інституту, стала Бразілія, де бил'принят закон, що дозволяє продаж так званої «горизонтальної власності» (Horizontal property). Декількома десятиріччями пізніше за Пуерто-Рико, де при швидкому зростанні населення гостро відчувалися слаба забезпеченість житлом і нестача відповідних земельних дільниць для будівництва, за прикладом свого південного сусіда прийняла

' Цвайгерт До., Кетц X. Введеніє в порівняльне правознавство в сфері приватного права. Т. 1. Основи. М., 1995. С. 456.

^ТЬе об^строкатий"» апй тапа@ег'5 зш < 1е 1о соп^оттшт тапазетеп1. 1п5Ши1е оГгеа1 екШетапа^етеги. СИса^про, 1984. Р. 10.

закон «The Horizontal property Act of 1958». Законом, зокрема, встановлювався порядок володіння нерухомістю з використанням принципу кондоминиума.

Ситуація з житлом в Пуерто-Рико створила прецедент для впровадження аналогічних способів управління нерухомістю в США. У 1961 р. національний закон про житлове будівництво («National Housing Act») був доповнений розділом 234, що розширює межі управління нерухомістю в житловій сфері, поклавши координацію дій в цій області на Федеральне агентство житлового будівництва. З цього часу кондоминиуми перетворилися в одну з складових частин ринку приватного володіння житловими будинками в США.

У новітньому російському житловому законодавстві термін «кондоминиум» з'явився уперше в 1992 р. після набуття чинності Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики». Спочатку їм означали товариство власників житлових приміщень в багатоквартирних будинках з встановленням умов спільного володіння місцями загального користування. Кондоминиуми, по значенню першої редакції даного Закону, наділялися правом управління багатоквартирними будинками.

Не можна не відмітити той факт, що поява в російському законодавстві нового поняття, а рівне практичне впровадження в сферу житлових відносин, заснованих на цьому понятті юридичних конструкцій, викликало вельми неоднозначну реакцію зі сторони ведучих учених-цивилистов. Так, Е. А. Суханов, критикуючи политеко-номические підходи до інституту права власності, висловлює свою позицію по предмету, що розглядається таким чином: «Спроби «заглиблювати» ці підходи вели або до появи спочатку абсурдних категорій (на зразок «кондоминиумов» або «земельних часткою» (паїв), юридичну природу яких відповідно до чинного російського законодавства зараз, очевидно, не зможе визначити жоден серйозний юрист)...»'

Норми об кондоминиуме, що містяться в Законі РФ «Про основи федеральної житлової політики», були розвинені у Тимчасовому положенні об кондоминиуме, затверджену Указом Президента РФ від 23.12.93 № 2275^ По значенню названого положення кондоминиумом передбачається вважати об'єднання власників, які,

' Суханов Е. А. Проблеми правового регулювання відносин публічної власності і новий Цивільний кодекс // Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика. Сб. пам'яті С. А. Хохлова/Отв. ред. А. Л. Маковський, М" 1998. С. 206. ^ САПП РФ. 1993. № 52. Ст. 5079.

отримавши статус домовласників, складали товариство власників. Членами товариства ipsojure автоматично ставали всі власники нерухомого майна, розташованого в межах єдиного комплексу (п. 7 Тимчасових положення).

Незважаючи на явні технико-юридичні погрішності, а місцями і на абсурдні правові розпорядження. Тимчасове положення об кондоминиуме з'явилося важливим джерелом, що послужило цілям об'єднання власників житлової нерухомості і свого роду точкою відліку, з якою почався процес формування нових організаційних структур по управлінню житловими будинками в Росії.

На зміну Тимчасовому положенню прийшов Федеральний закон від 15.06.96 № 72-ФЗ «Про товариства власників житла»'. Новий нормативно-правовий акт, без всякого сумніву, відповідає більше за висрким технико-юридичним стандартам, хоч і в ньому зустрічаються не цілком коректні правила, в тому числі і такі, які вимушений поправляти Конституційний Суд РФ.

Відповідно до чинного законодавства за терміном «кондоминиум» закріплене значення об'єкта, під яким розуміється єдиний комплекс нерухомого майна, включаюча земельна дільниця у встановлених межах і розташовані на вказаній дільниці житлова будівля, інакші об'єкти нерухомості, і в якому окремі призначені для житлових або інакших цілей частини (приміщення) знаходяться в приватній, державній, муніципальній і інакших формах власності, а інші частини (спільне майно) знаходяться в загальній пайовій власності^

Таким чином, кондоминиум в сучасній легальній інтерпретації являє собою складний об'єкт, окремі частини якого знаходяться в двох правових режимах: на праві моно- і полисубъектной власності.

Серед фахівців не існує єдності думок з приводу того, який правовий режим знаходить багатоквартирний житловий будинок у разі наявності в ньому окремих приміщень, належних мно

СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

^ Ми привели визначення кондоминиума, що міститься в ст. 1 Закону РФ «06 основах федеральної житлової політики», яке текстуально відрізняється від аналогічного визначення, що міститься в Федеральному законі «Про товариства власників житла». У останньому, зокрема, є фраза: «а інші частини (спільне майно) знаходяться в їх загальній пайовій власності», в той час як в Законі РФ «Про основи...» мова йде про «інші частини», що не одне і те ж, З урахуванням тієї обставини, що остання редакція тексту Закону РФ «Про основи...» дати-оуется 08.07.99, нею і потрібно керуватися.

жеству незалежних власників. Так, К. Рабенхорст і С. Батлер схильні розглядати кондоминиум як форма власності, яка об'єднує в собі (має змістом) права власності громадян на індивідуально певні речі (квартири в багатоквартирному житловому будинку) і частки в праві загальної власності кожного з названих власників на спільне майно (дах, стіни, драбинні майданчики і т. п.)'.

Австрійський вчений Г. Колер, аналізуючи національний Закон «Про власність на квартиру», приходить до висновку про той, що квартира являє собою «надане власнику нерухомості речове право на виняткове використання окремої квартири або інакшого приміщення і на одноосібне розпорядження цією квартирою (приміщенням), т. е. це не право власності на реальну частину будинку, а спільна власність на всю нерухомість (наприклад, на '/^ будинки), пов'язана з правом використання цієї квартири і розпорядження нею»^