На головну   всі книги   до розділу   зміст
1 2 3 5 6 8 9 10 12 13 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 27 28 29 30 32 33 34 35 36 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 52 53 54 56 57 58 59 61 62 63

5.2. Приватний житловий фонд

У відповідності з ч. 1 ст. 7 Закони РФ «Про основи федеральної житлової політики» приватний житловий фонд утворять два підвиди: фонд, що знаходиться у власність громадян, і фонд, що знаходиться у власності юридичних осіб (створені як приватні власники). До складу фонду, що знаходиться у власності громадян, входять індивідуальні житлові будинки, приватизовані, побудовані і придбані квартири і будинки, квартири в будинках житлових і жилищностроительних кооперативів з повністю виплаченим пайовим внеском, в будинках товариств індивідуальних власників квартир, квартири і будинків, придбаних у власність громадянами на інакших основах, передбачених законодавством.

Житлові приміщення могли належати громадянам на праві власності практично протягом усього новітнього періоду вітчизняної історії. Незважаючи на декрет В ЦИК від 20 серпня 1918 р. «Про скасування права приватної власності на нерухомість в містах»' значна частина житлових будов в сільській місцевості залишалася у власності громадян. У 1922 р. навіть було визнано доцільним демуниципализировать (повернути колишнім власникам) частину маломірних будинків^ Згодом, до 1948 р., житлові будови могли належати громадянам як на праві власності, так і на праві забудови, яке було скасоване Указом Президії Верховної Поради СРСР від 26 серпня 1948 р. «Про право громадян на купівлю і будівництво індивідуальних житлових будинків»\ В відповідності з п. 1 названих акти кожний громадянин і кожна громадянка СРСР мали право купити або побудувати для себе на праві особистої власності житловий будинок в один або два поверхи з числом кімнат від однієї до п'яти включно як в місті, так і поза містом.

У 60-х рр. право особистої власності на житловий будинок було закріплено в ГК РСФСР. Так, ст. 106 встановлювала правило, що дозволяє громадянинові мати в особистій власності один будинок або частину одного будинку. При цьому був визначений граничний розмір житлового будинку або його частини (частин), який неповинен перевищувати 60 кв. м житлової площі.

Нині в чинному законодавстві закріплений абсолютно інакший принцип. У відповідності з ч. Зет. 6 Закони РФ «Про основи федеральної житлової політики» приватна власність на недви

СУ РСФСР. 1918. №62. Ст. 674. ^ Бюлетень Наркомвнудел. 1922. № 3-4. ^ ВПС СРСР. 1948. №36.

жимость або її частина в житловій сфері не обмежується по кількості, розмірам і вартості. Аналогічне правило сформульоване верб п. 2 ст. 213. ГК, згідно з яким кількість і вартість майна, що знаходиться у власності громадян і юридичних осіб, не обмежується, за винятком випадків, встановлених законом. Гарантією прав громадянина на нерухомість в житловій сфері є норма ст. 10 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики», заборонна примусове вилучення нерухомості без згоди власника. Примусове вилучення по основах, передбачених законом, при відсутності згоди власника може провестися лише на основі рішення суду або арбітражного суду.

У структурі житлового фонду, належного громадянам, виділені квартири в будинках житлових і житлово-будівельних кооперативів з повністю виплаченим пайовим внеском, а також квартири в будинках товариств індивідуальних власників квартир. Говорячи про приналежність квартир громадянам на праві власності в будинках ЖСК, необхідно відмітити, що подібний режим встановлений згідно з Законом СРСР «Про власність в СРСР», що вступив в дію з 1 липня 1990 р. Статтею 7 даного Закону було передбачено, що член житлового кооперативу, пайовий внесок, що повністю виплатив за квартиру, надану йому в користування, придбаває право власності на неї. Аналогічне правило було включене і в Закон РСФСР «Про власність в РСФСР» (п. 2 ст. 13)'. Законодавство, що Раніше діяло не допускало виникнення права власності громадянина на житлове приміщення в будинках ЖСК. Так, в Зразковому статуті житлово-будівельного кооперативу, затвердженому Постановою СНК РСФСР від 13.10.39 № 634, одинаково як і в Зразковому статуті жилищностроительного кооперативу, затвердженого Постановою Ради Міністрів РСФСР від 02.10.65 № 1143, містилися норми, що встановлюють право кожного члена кооперативу на постійне користування житловим приміщенням, наданим відповідно до розміру його пая^

В цей час режим права власності на житлове приміщення в будинках ЖК з повністю виплаченим пайовим внеском збережений. Більш того факт внесення пайового внеску за квартиру, дачу, гараж, інакше приміщення, надане члену відповідного

' ВСНД і ВР РСФСР. 1990. №22. Ст. 260. ^ СП РСФСР. 1939. № 12. Ст. 43; СП РСФСР. 1965. № 23. Ст. 144.

кооперативу, згідно п. 4 ст. 218 ГК виступає як основа придбання права власності.

Не цілком ясні фігури власників квартир, розташованих в будинках товариств індивідуальних власників, як, проте, і статус самих товариств (ч. 1 ст. 7 Закони РФ «Про основи федеральної житлової політики»). Очевидно, що згадані товариства не відносяться до числа товариств власників житла, оскільки законодавець в першої редакції Закону відніс житлові приміщення кондоминиумов (саме так називалися в ст. 8 даного Закону товариства, що раніше діяла власників) до житлового фонду в колективній власності, але не до приватного житлового фонду. Крім того, наявність фігури індивідуального власника як єдино можливий суб'єкт - члена товариства виключає участь в товаристві індивідуальних власників публічних власників і юридичних осіб. Тому одним з можливих пояснень появи в тексті Закону згадки про подібного роду об'єднаннях громадян буде бути ст. 21 Закону РФ від 04.07.91 № 1541-1 «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» (в ред. Закону РФ від 23.12.92 №4199-1; Федеральних законів від 11.08.94 № 26-ФЗ;№ від 28.03.98 № 50-ФЗ; від 01.05.99 № 88-ФЗ)', яка дозволяє власником приватизованих житлових приміщень для цілей обслуговування і ремонту останніх утворювати товариства. На практиці відомі випадки нормативного регулювання створення подібних товариств. Так, відповідно до Постанови Уряду Москви від 24.08.93 №813 затверджене «Положення про порядок передачі будинків в управління житловим товариствам і взаємодія з муніципальними органами в питаннях змісту і ремонту житлового фонду», до якого додається зразковий статут житлового товариства власників. У п. 5.1 даних статути визначене, зокрема, що в члени товариства приймаються громадяни, що мають у власності квартири по місцезнаходженню товариства^

До складу фонду, що знаходиться у власності юридичних осіб (створені як приватні власники), входять житлові будинки і житлові приміщення, побудовані або придбані за рахунок їх коштів,

' ВСНД і ВР РСФСР. 1991. №28. Ст. 959; ВСНД і ВР РФ. 1993. №2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. №16. Ст. 1864; 1998. №13. Ст. 1472; 1999. №18. Ст. 2214.

^ Ринкові відносини в житловій сфері: Сб. законодавчих актів і цивільно-правових документів/Сост. В. Н. Іванов. М" 1995. С. 162.

в тому числі за рахунок коштів житлових, житлово-будівельних кооперативів з не повністю виплаченим пайовим внеском.

Коло суб'єктів, які володіють даним підвидом приватного житлового фонду, досить широке. До юридичних осіб, створених як приватні власники, відносяться акціонерні і інші господарські товариства і товариства, виробничі кооперативи (артілі), громадські і релігійні організації (об'єднання), добродійні і інакші фонди, асоціації (союзи), некомерційні партнерства, автономні, некомерційні організації, товариства власників житла, споживчі кооперативи, в тому числі житлові і житлово-будівельні кооперативи.

Як основи виникнення права власності на об'єкти житлового фонду закон називає будівництво, а також придбання названих об'єктів, здійснене за рахунок коштів юридичних осіб. Будівництво житлових будинків може відбуватися по різних схемах і джерелах фінансування. Регулювання цієї сфери суспільних відносин здійснюється спеціальним законодавством, основу якого складають федеральні закони, які визначають ведучі принципи правового режиму будівельної діяльності. У їх числі потрібно назвати Містобудівний кодекс РФ, Федеральний закон від 25.02.99 № 39-ФЗ «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваній в формі капітальних вкладень» (в ред. Федерального закону від 02.01.2000 № 22-ФЗ)', гл. 37 ГК.

Придбання житлових будинків і житлових приміщень юридичними особами може мати місце по різних основах. Це передусім цивільно-правові операції купівлі-продажу, міни і т. п.

У відповідність з п. 2 ст. 671 ГК юридична особа може використати житлове приміщення тільки для мешкання громадян.