На головну   всі книги   до розділу   зміст
1 2 3 5 6 8 9 10 12 13 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 27 28 29 30 32 33 34 35 36 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 52 53 54 56 57 58 59 61 62 63

5.1. Поняття і види житлового фонду

Діюче визначення поняття «житловий фонд» міститься в ст. 1 Закону РФ від 26.12.92 №4218-1 «Про основи федеральної житлової політики» (в ред. Федеральних законів від 12.01.96 № 9-ФЗ; від 21.04.97 № 68-ФЗ; від 10.02.99 № 29-ФЗ; від 17.06.99 № 113-ФЗ; от08.07.99№ \52-ФЗуЖилищнийфонд-ттосоъокупностъ всіх житлових приміщень незалежне від форм власності, включаючи житлові будинки, спеціалізовані вдома (гуртожитки, готелі-притулки, вдома маневреного фонду, житлові приміщення, з фондів житла для тимчасового поселення вимушених переселенців і осіб, визнаних біженцями, спеціальні будинки для самотніх старезних, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів і інш.), квартири, служеб

ВСНД і ВР РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. №7. Ст. 876; №25. Ст. 3042; №28. Ст. 3485.

ние житлові приміщення, інакші житлові приміщення в інших будовах, придатні для мешкання.

Як випливає із змісту даного визначення, законодавець аналогічно зі ст. 4 ЖК пішов по шляху переліку первинних елементів, створюючих в поєднанні комплекс матеріальних об'єктів, які окремо і всі разом відповідають критерію придатності для мешкання. Легко бачити, що в приведеному визначенні житловий фонд містить як елементи як житлові приміщення, призначені для постійного мешкання в них, так і житлові приміщення, придатні тільки для тимчасового мешкання (гуртожитки, вдома маневреного фонду, готелі-притулки). Перелік житлових приміщень, вхідних до складу житлового фонду, згідно з визначенням, не є закритим, він певною мірою зразковий, оскільки вираження «інакші житлові приміщення в інших будовах» дозволяє доповнити елементний склад фонду такими, наприклад, специфічними об'єктами, як житлові приміщення в будовах казарменого типу.

Вимагає відповідного пояснення та, що міститься у визначенні житлового фонду фраза: «... незалежно від форм власності». У основі цієї фрази лежить политекономический постулат про різноманіття форм власності, який не має цивільно-правового значення. Це виходить з того, що в цей час цивільне законодавство не проводить яких-небудь відмінностей в змісті прав власника, будь він публічною освітою, юридичною або фізичною особою. Межі здійснення права власності також ні в якій мірі не залежать від різновиду суб'єктів цього права.

Інакша справа правовий режим використання об'єктів права власності. Він може бути розрізнений для різного вигляду майна. Наприклад, житлові приміщення призначені для мешкання громадян (п. 2 ст. 288 ГК). Дане правило розповсюджується на всіх власників житлового фонду.

Поняття житлового фонду - родове. Видові його відмінності можуть встановлюватися, виходячи з різних критеріїв. При цьому будь-який з вибраних критеріїв повинен, за загальним правилом, спиратися на єдину класифікаційну основу. Таких класифікаційних основ для диференціації поняття «житловий фонд» може бути декілька. Найбільш широко використовуються в законодавстві і літературі основи: а) за формами власності; б) по правовому режиму використання;

в) по основах надання житлових приміщень в користування; г) по видах житлових будинків; д) за формами використання.

Сучасна (діюча) класифікація житлових фондів міститься в ст. 7 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики». Вона включає чотири вигляду житлового фонду, а саме: - приватний житловий фонд; - державний житловий фонд; - муніципальний житловий фонд; - суспільний житловий фонд.

У окрему статтю (ст. 12 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики») винесений житловий фонд соціального використання. Вказана обставина дає підставу формально не відносити даний різновид фондів до самостійного вигляду. Цей фонд потрібно розглядати як сукупність житлових приміщень з особливим режимом користування, які входять до складу основних видів житлового фонду.

У літературі по житловому праву запропонована законодавцем класифікація фондів не вважається бездоганною, хоч в офіційних документах оцінюється як «чітка»'. Однієї з причин, по яких класифікація, що міститься в названому Законі не може бути визнана задовільною, є порушення єдності класифікаційної основи при визначенні переліку видів житлового фонду. Дійсно, якщо ділення фондів на приватний, державний і муніципального проведено по суб'єктах права власності, що коррелирует з нормами ст. 212 ГК про коло осіб, у власності яких може знаходитися майно, то включення в один ряд з названими видами житлового фонду суспільного його різновиду позбавляє встановлений законодавцем перелік логічного початку.

Якщо дотримуватися принципу ділення житлового фонду по суб'єктах права власності, то суспільний фонд слід би віднести до приватного житлового фонду, а саме до того його підвиду, який знаходиться у власності юридичних осіб. Однак подібне віднесення юридично коректне лише в тому випадку, якщо суспільне об'єднання, існуюче, як відомо, в організаційно-правових формах громадської організації, суспільного руху, органу суспільної самодіяльності, обществен

См., напр.: Товстої Ю. К. Жіліщноє право. С. 19-22; Седугин П. И. Жіліщноє право. С. 55; Житло: Державна цільова програма, п. 2, разд. II.

ного фонду, суспільної установи, здійснює права юридичної особи'.

На відміну від приватного житлового фонду з суспільного фонду може бути сформований житловий фонд соціального використання (ч. 2 ст. 12 Закони РФ «Про основи федеральної житлової політики»).

Донедавна був легально визначений ще один вигляд житлового фонду, а саме житловий фонд в колективній власності. Його колишньому закріпленню в законодавстві сприяв механізм формування, що зароджувався у вітчизняній житловій сфері кондоминиумов, що вимагав для свого правового опосре-дования схеми многосубъектной власності. Очевидно, що сьогодні, виходячи з існуючого визначення житлового фонду і можливості бути представленими в кондоминиуме як власники приватних осіб, держава (в тому числі суб'єкти РФ) і муніципальні освіти, немає особливої необхідності штучно конструювати подібний різновид житлового фонду.

Представляється, що існуюча нині класифікація житлових фондів потребує коректування. Напередодні прийняття нового Житлового кодексу РФ можна запропонувати наступну класифікацію, в основу якої встановлена єдина класифікаційна основа, що базується на чиннику приналежності житлового фонду, розташованого на території Росії:

а) федеральний житловий фонд, до складу якого входять житлові приміщення, що знаходяться у власності Російській Федерації;

б) державний житловий фонд, до складу якого входять житлові приміщення, що знаходяться у власності суб'єктів РФ;

в) муніципальний житловий фонд, до складу якого входять житлові приміщення, що знаходяться у власності муніципальних освіт;

г) приватний житловий фонд, до складу якого входять житлові приміщення, що знаходяться у власності громадян і юридичних осіб. У свою чергу кожний з чотирьох основних видів житлового фонду може бути підданий більш дробовій класифікації, що базується на різних класифікаційних основах, в тому числі і по основі правового режиму користування житловим приміщенням (власність, рента, комерційне наймання, соціальне наймання, піднайняття, оренда і т. п.).

' Про суспільні об'єднання: Федеральний закон від 19.05.95 № 82-ФЗ (шкода. Федеральнихзаконовот 17.05.97 №78-ФЗ: від 19.07.98№ 1 12-ФЗ); ст. 7-12, 30//СЗРФ. 1995. №21. Ст. 1930; 1997. 320. Ст. 2231; 1998. №30. Ст. 3608.