На головну   всі книги   до розділу   зміст
1 2 3 5 6 8 9 10 12 13 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 27 28 29 30 32 33 34 35 36 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 52 53 54 56 57 58 59 61 62 63

4.2. Суб'єкти житлових правовідносин

Учасниками житлових правовідносин виступають суб'єкти житлового права, під якими розуміються фізичні і юридичні особи, а також публічні освіти, що є носіями передбачених житловим законодавством прав і обов'язків.

Таким чином, суб'єктами житлових правовідносин можуть бути не всякі особи, а тільки ті, які наділені чинним законодавством певними правами і обов'язками. Так, не можуть бути суб'єктами житлових правовідносин представництва і філіали юридичних осіб. Коло суб'єктів житлових правовідносин зумовлене основами виникнення вказаних правовідносин. У правовідносинах по користуванню житловим приміщенням на перший план виходять фігури наймодателя і наймача, а також власника житлового приміщення і членів його сім'ї. У свою чергу наймодателем може бути власник житлового приміщення або управомоченное ним особа. Собственниклії житлових приміщень можуть виступати громадяни, юридичні особи. Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації, муніципальні освіти, а також іноземні фізичні і юридичні особи.

Між названими суб'єктами допускаються відносини загальної власності на житлі. Так, у відповідності зі ст. 6 Федерального закону від 15.06.96 № 72-ФЗ «Про товариства власників житла» власником приміщення в кондоминиуме (домовласником) може бути будь-яка фізична або юридична особа. Російська Федерація, суб'єкт Російської Федерації і муніципальна освіта. Приміщення в кондоминиуме може належати декільком власникам на праві загальної власності, виступаючим як один домовласник, один домовласник може мати у власності декілька приміщень в кондоминиуме'. Таким чином, перераховані вище категорії власників при певних умовах (внаслідок вказівки законодавця, внаслідок цивільно-правової операції) виступають учасниками так званої многосубъектной власності, т. е. співвласниками.

Що стосується управомоченнихлиц, то їх коло визначається волею власника. Норма, що Раніше діяла ст. 51 ЖК встановлювала правило, відповідно до якого в ролі наймодателя виступали

житлово-експлуатаційні організації або відповідні підприємства і установи. Нині ситуація в сфері висновку договорів найма житлових приміщень державного (муніципального) житлового фонду змінилася. Житлово-експлуатаційні організації, а також державні підприємства і установи позбавлені можливості самостійно приймати рішення про укладення договору найма. Вказані організації можуть виступати в якості сторони-наймодателя в договорі найма житлового приміщення, але це-. му повинно передувати рішення власника або органу, уповноваженого розпоряджатися державним (муніципальним) майном. У Санкт-Петербурге, наприклад, в договірних відносинах соціального найма і найма житлового приміщення державного житлового фонду стороной-наймодателем є районні житлові агентства, діючі від імені Санкт-Петербурга (Додаток 1 до розпорядження КУГИ від 05.05.98 № 565-р; Додаток 1 до розпорядження КУГИ від 04.07.97 № 703-р)'.

Наймачем по російському законодавству є громадянин. У правовідносинах житлового найма на стороні наймача можуть брати участь обличчя, які користуються всіма правами і несуть всі обов'язки за договором найма житлового приміщення нарівні з наймачем. У рамках договору найма житлового приміщення в державному і муніципальному житловому фонді соціального використання такими особами є члени сім'ї наймача (п. 2 ст. 672 ГК, ст. 53 ЖК). У рамках договору найма житлового приміщення такими особами можуть бути громадяни, що постійно проживають разом з наймачем і що уклали з останнім договір про солідарну відповідальність перед наймодателем (ст. 677 ГК). У цьому випадку такі громадяни розглядаються чинним законодавством як сонаниматели. Сонаниматели в особі членів сім'ї наймача або громадян, що постійно проживають з наймачем, володіють самостійним правом користування житловим приміщенням. Подібною самостійністю не можуть характеризуватися права користування житлом, що надаються на умовах поднайма або тимчасового безвідплатного мешкання (ст. 685 і ст. 680 ГК). На таких умовах житлове приміщення має право надати як наймач за договором соціального найма, так і наймач за договором найма. Особи, що користуються житлом на умовах поднайма або вре

СЗРФ. 1996. №25. Ст. 2963.

Ваше право. Житло-99. С. 105, 113.

менного безвідплатного мешкання, іменуються відповідно піднаймачами або користувачами.

Фігура власника житлового приміщення, що є учасником правовідношення по користуванню житловим приміщенням, неоднозначна. Вона повинна розглядатися не тільки з точки зору реалізації власником функцій наймодателя, але і функцій фактичного користувача належного йому житла. І якщо в першому випадку собственником-наймодателем частіше за все виступають юридичні особи або публічні освіти, то у другому випадку власником-користувачем є громадяни. Їх коло постійно розширяється як за рахунок процесу приватизації державного і муніципального житлового фонду, так і за рахунок участі громадян в пайовому будівництві і придбанні готового житла на ринку нерухомості. Громадянин - власник житлового приміщення може використати його не тільки для особистого мешкання, але і для мешкання членів своєї сім'ї. Дана категорія громадян як учасників житлових правовідносин користується особливим заступництвом законодавця. Так, у відповідності з п. 2 ст. 292 ГК перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи не є основою для припинення права користування житловим приміщенням членом сім'ї колишнього власника.

Склад членів сім'ї власника житлового приміщення уточнюється чинним законодавством в ч. 2 ст. 127 ЖК, у відповідності з якої*члена сім'ї власника житлового будинку, квартири (ст. 53), що проживають спільно з ним, мають право користуватися нарівні з ним приміщеннями в будинку, квартирі, якщо при їх вселенні не було обумовлене інакше. Таким чином, в наяности прирівняння складу членів сім'ї власника до складу членів сім'ї наймача. Разом з тим законодавець вельми нечітко врегулював ситуацію, пов'язану з ознакою спільного мешкання власника житлового приміщення і членів його сім'ї. Якщо члени сім'ї власника проживають в належному власнику житловому приміщенні, але сам він в ньому по яких-небудь причинах не проживає, то правив ч. 2 ст. 127 не діє. Не діючим буде і п. 1 ст. 292 ГК, вмісний відсилання до житлового законодавства, а саме до ст. 127 ЖК.

Особливо потрібно виділити суб'єктів житлових правовідносин, що складаються з приводу користування житловими приміщеннями в будинках житлових (житлово-будівельних) кооперативів, будинках, керованих товариствами власників житла, і гуртожитках.

У житлових кооперативах такими суб'єктами виступають самі кооперативи, члени кооперативу і члени їх сімей, наймачі житлових приміщень, займаних членами кооперативу. При цьому характер правовідносин по користуванню житловим приміщенням залежить від факту внесення за нього повного пайового внеску. Очевидно, наприклад, що член житлового, житлово-будівельного кооперативу, свій пайовий внесок, що повністю вніс за квартиру і що придбав внаслідок цього право власності на неї (п. 4. ст. 218 ГК), може здати частину своєї квартири, а при певних умовах - і всю квартиру без згоди правління кооперативу (ст. 121 ЖК).

У товариствах власників житла суб'єктами правовідносин по користуванню житловими приміщеннями є самі товариства, домовласники (власники приміщень в кондоминиуме) - члени товариства. Членами товариства можуть бути юридичні і фізичні особи, а також публічні освіти, які добровільно вступили в дану організацію. Суб'єкти так званих обмежених речових прав (державні і муніципальні унітарні підприємства, державні установи і казенні підприємства), яким приміщення належать на праві господарського ведіння або оперативного управління, мають право знайти членство лише за рішенням власників державного або муніципального майна, вхідного в майновий комплекс кондоминиума (ст. 32 Федерального закону «Про товариства власників житла»).

У гуртожитках суб'єктами правовідносин по користуванню житловими приміщеннями виступають робітники, службовці, студенти, учні і інакші категорії громадян, які іменуються «що проживають в гуртожитку» (разд. III Зразкового положення про гуртожитки)', а також організації, у ведінні яких знаходяться гуртожитки. Дані організації, не будучи наймодателями, виконують певні функції останніх.

До учасників житлових правовідносин по користуванню житловими приміщеннями можуть бути віднесені і інакші, крім названих вище, суб'єкти. Це передусім орендарі і орендодавці житла, відносини між якими складаються аналогічно з відносинами наймача і наймодателя, одержувачі ренти і платники ренти, між якими складаються правовідносини по довічному користуванню житловим приміщенням.

' СП РСФСР. 1988. №17. Ст. 95; САПП РФ. 1993. №31. Ст. 2860, ^370 ' 41