На головну   всі книги   до розділу   зміст
1 2 3 5 6 8 9 10 12 13 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 27 28 29 30 32 33 34 35 36 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 52 53 54 56 57 58 59 61 62 63

3.1. Поняття і види джерел житлового права

Під джерелами права в найбільш загальному вигляді в російській доктрині прийнято розуміти вихідні від держави або офіційно-документальні способи вираження, що визнаються ним і закріплення норм права, придання ним юридичного, загальнообов'язкового значення'.

Існує декілька основних різновидів джерел права, диференціація яких прийнятна для будь-якої галузі права, вхідної в систему російського права. До них традиційно відносять:

- нормативно-правові акти;

- санкціоновані правові звичаї;

- судовий або адміністративний прецедент. Останнім часом деякі вчені як джерело права (форми права) виділяють нормативний договір (договір з нормативним змістом)^

' Олексія С. С. Право: азбука - теорія - філософія. Досвід комплексного дослідження. М" 1999, С. 76.

^См" напр.: Там же. С. 78; Теорія держави і права. Курслекций / Під ред. Н. І. Матузова і Д. В. Малько. С. 333; Тихомиров Ю. А. Публічноє право. М., 1995. С. 45,180-198.

26

Нормативні правові акти є основними джерелами житлового права. Нормативно-правові акти утворять єдину систему, яка функціонує на основі принципу ієрархії, що виражається в соподчиненности актів різного рівня. Існує декілька у рівніше за нормативно-правові акти, регулюючі житлові відносини.

Перший рівень, який можна умовно назвати конституційним, відображає ведучу роль Основного Закону в житловому нормотворче-стве. Він представлений Конституцією РФ, яка встановлює компетенцію Російської Федерації і її суб'єктів, зокрема, в області житлового, цивільного, а також адміністративного законодавства. Так, у відповідності з п. «про» ст. 71 Конституцію РФ цивільне законодавство віднесене до ведіння Російській Федерації. Що стосується житлового і адміністративного законодавства, то обидві ці галузі згідно п. «до» ст. 72 Конституції РФ знаходиться в спільному ведінні Російській Федерації і суб'єктів Російської Федерації. Це означає, що законодавче регулювання житлових і суміжних з ними відносин, в тому числі адміністративного характеру, може здійснюватися як Російською Федерацією, так і її суб'єктами. У ч. 5 ст. 76 Конституції РФ закріплене важливе правило, відповідно до якого закони і інакші нормативні правові акти суб'єктів Російської Федерації не можуть суперечити федеральним законам, прийнятим по предметах спільного ведіння Росії і її суб'єктів. У разі суперечності між федеральним законом і інакшим актом, виданим в Російській Федерації, діє федеральний закон.

У той же час, якщо закон або інакший нормативний акт в житловій сфері прийнятий з питань, віднесених до ведіння суб'єкта Російської Федерації (наприклад, відповідно до договору про передачу повноважень від федеральних органів виконавчої влади органам виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації), і якщо такий акт суперечить федеральним законам, тр згідно ч. 6 ст. 76 Конституції РФ діє акт суб'єкта федерації.

Другий рівень нормативних правових актів складають акти житлового законодавства Російської Федерації. Специфіка даного рівня складається в тому, що федеральні житлові закони, а одинаково інакші прийняті відповідно до них нормативні акти, підлеглі Конституції РФ і не можуть їй суперечити. Наприклад, правилами федерального закону не можуть бути встановлені випадки довільного позбавлення житла, бо це суперечило б ч. 1 ст. 40 Конституції РФ.

Серед федеральних житлових законів виділяється Закон РФ від 24.12.92 № 4218-1 «Про основи федеральної житлової політики» (в ред. Федеральних законів від 12.01.96 № 9-ФЗ; від 21.04.97 № 68-ФЗ; від 10.02.99 № 29-ФЗ; від 17.06.99 № 113-ФЗ; від 08.07.99 № 152-ФЗ)'. Цей Закон визначає основні принципи реалізації конституційного права громадян Росії на житлі в нових соціально-економічних умовах, а також встановлює загальні початки правового регулювання житлових відносин при становленні різних форм власності і видів використання нерухомості в житловій сфері.

Особливе місце серед законодавчих актів, регулюючих відносини з приводу житла, займає прийнятий 24.06.83 Житловий кодекс РСФСР (в ред. Указів Президії Верховної Ради РСФСР від 18.01.85; від 29.08.86; Закону РСФСР від 07.07.87; Указів Президії Верховної Ради РСФСР від 18.11.88; від 19.12.88; від 22.06.89; ЗаконаРСФСРот06.07.91 № 1552-1; Федеральнихзаконовот 27.01.95 № 10-ФЗ; від 22.08.95 № 151-ФЗ; від 28.03.98 № 45-ФЗ)^ Даний нормативно-правовий акт являє собою найбільш повний з точки зору спектра регульованих житлових відносин закон, в якому зведені в єдину узгоджену систему окремі інститути житлового законодавства. Незважаючи на те що багато які норми ЖК фактично «застаріли» або визнані не відповідною Конституції РФ або повинні застосовуватися в частині, що не суперечить Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики» і інакшим житловим законам, потрібно визнати, що багато які з його розділів як і раніше служать єдиною правовою базою захисту прав і інтересів громадян.

Створенню умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб в житлі присвячений Закон РФ від 04.07.91 №1541-1 «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» (в ред. Закону РФ від 23.12.92 №4199-1; Федеральних законів від 11.08.94 № 26-ФЗ; від 28.03.98 № 50-ФЗ; від 01.05.99 № 88-ФЗ)\ Цим законом встановлені основні принципи

' ВСНД і ВР РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. №7. Ст. 876..

2 ВПС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883; 1985. №4. Ст. 117; 1986. № 36. Ст. 1023; 1987. №29. Ст. 1060; 1988. №47. Ст. 1493; №51. Ст. 1619; 1989. №26. Ст. 642; 1991. №28. Ст. 963; СЗ РФ. 1995. №5. Ст. 346; №35. Ст. 3503; 1998. №13. Ст. 1467.

^ ВСНД і ВСРСФСР. 1991. №28. Ст. 959; ВСНД і ВСРФ. 1993. №2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. № 16. Ст. 1864- 1998. № 13. Ст. 1472; 1999. № 18. Ст. 2214.

здійснення приватизації державного і муніципального житлового фонду на території Росії, а також визначені правові, соціальні і економічні основи перетворення відносин власності на житлі.

Ряд житлово-правових норм містить Федеральний закон «Про товариства власників житла» від 15.06.96 № 72-ФЗ'. Дія цього Закону розповсюджується на відносини власності в кондоминиумах, приміщення в яких належать не менш ніж двом домовласникам, на кондоминиуми, що знову створюються в процесі будівництва і реконструкції, а також на всі товариства, товариства домовласників, житлові кооперативи, житлово-будівельні кооперативи з повністю виплаченим хоч би одним членом пайовим внеском, інакші об'єднання власників нерухомості в житловій сфері, експлуатації багатоквартирного будинку, що створюються для забезпечення, користування квартирами і спільним майном житлового будинку.

Серед федеральних актів житлового законодавства виділяються підзаконні нормативно-правові акти, в числі яких ведуча роль належить указам Президента РФ і постановам Уряду РФ.

Нарівні з указами Президента РФ і постановами Уряду РФ джерелами житлового права виступають акти центральних органів державного управління РФ (відомчі нормативно-правові акти). Юридична сила відомчих актів залежить від повноважень їх органу, що видав.

Третій рівень нормативно-правових актів складають акти житлового законодавства суб'єктів РФ. Як вже відмічалося, основою для даного рівня правотворчості є ч. 4 ст. 76 Конституції РФ.

Нормативний масив по житловій тематиці, який формується на територіях суб'єктів РФ, вельми значний. Розглянемо це на прикладі Санкт-Петербурга.

Базовим нормативно-правовим актом, що відображає тенденцію децентралізації правової системи РФ, виступає прийнятий Законодавчими зборами Санкт-Петербурга 14.01.98 Статут Санкт-Петербурга^ В ньому, зокрема, визначені предмети спільного з Російською Федерацією ведіння, компетенція Законодавчих зборів. Адміністрації Санкт-Петербурга, губернатора Санкт

СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963. ^ Вісник Законодавчих зборів Санкт-Петербурга. 1998. № 5-6.

Петербурга, встановлені основи взаємодії органів державної влади Санкт-Петербурга. У ст. 11 Статуту Санкт-Петербурга продублирован п. «до» ч. 1 ст. 72 Конституції РФ, що відносить житлове законодавство до спільного ведіння Російській Федерації і суб'єктів РФ. Стаття 31 Статуту Санкт-Петербурга встановлює правило, відповідно до якого прийняття законів і інакших нормативних правових актів Санкт-Петербурга по предметах спільного з Російською Федерацією ведіння віднесене до компетенції Законодавчих зборів. Нормативні правові акти - розпорядження губернатора Санкт-Петербурга з питань, віднесених до компетенції Адміністрації Санкт-Петербурга, видаються тільки у випадках, встановлених федеральними законами, законами Санкт-Петербурга, правовими актами Президента РФ і Уряду РФ.

На території Санкт-Петербурга діє значне число актів житлового законодавства регіонального рівня в ранзі як законів Санкт-Петербурга, так і розпоряджень, виданих губернатором або галузевими органами Адміністрації'. У числі законів можна виділити Закон Санкт-Петербурга від 22.05.97 «Про порядок продажу квартир державного житлового фонду Санкт-Петербурга» (із змінами від 06.02.98)^ Закон Санкт-Петербурга від 11.07.97 «Про порядок затвердження частки власних витрат жителів Санкт-Петербурга на оплату житла і комунальних послуг > > \ Закон Санкт-Петербурга від 13.01.99 «Про розвиток іпотечного житлового кредитування в Санкт-Петербурге» ", Закон Санкт-Петербурга «Про будинки тимчасового мешкання»^

Переходячи до наступного різновиду джерел житлового права, а саме до санкціонованих правових звичаїв, необхідно підкреслити, що під цим джерелом розуміються «правила, що війшли в звичку, яким держава надала загальнообов'язкове значення і дотримання яких воно гарантує своєю примусовою силою»^

' Об житло / Довідник // Сост. Ю. Н. Віноградов. СПб., 1995; Про житло / Сб. нормативних актів / Сост. Е. Ю. Валявіна. СПб., 1996; Ваше право / Сост. Ю. В. Каштапов, Н. Г. Селічев, Т. А. Кижіна. СПб., 1998; Вашеправо. Житло-99/ Сост. О. А. Городов, Е. Д. Макарська, А. Ю. Русаков. СПб., 1999. ^ Ваше право.-Житло-99. С. 45-46. ^Тамже. С.169. ^Там же. С. 282-285. * Там же. С. 285-286.

^Олексія С. С. Право: азбука-теорія-філософія. Опиткомплексного дослідження. С. 78.

У чинному законодавстві введене також поняття звичаю ділового обороту, яке в змістовному плані декілька вже поняття санкціонованого правового звичаю, оскільки розраховано тільки на підприємницькі відносини. У відповідності зі ст. 5 ГК звичаєм ділового обороту признається що склався і широко вживане в якій-небудь області підприємницької діяльності правило поведінки, не передбачене законодавством, незалежно тому, зафіксоване воно в якому-небудь документі чи ні.

Питома вага санкціонованих звичаїв в житловій сфері невеликий. Тим часом рамки договірних відносин, одержуючих все більший розвиток в житловому секторі, не виключають застосування звичаїв ділового обороту, що передбачено, наприклад, ст. 427 ГК. У відповідності з п. 2 названих статті у випадках, коли в договорі не міститься відсилання до зразкових умов, такі зразкові умови застосовуються до відносин сторін як звичаї ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам, встановленим ст. 5 і п. 5 ст. 421 ГК.

Судовий і адміністративний прецедент потрібно віднести до допоміжних джерел житлового права. Даний різновид джерел знайшов в російській правовій системі за останні роки вельми помітне місце. Це пов'язано передусім з активною діяльністю Конституційного, Верховного і Вищого Арбітражного судів РФ, які дають роз'яснення по широкому спе1сгру житлово-правових проблем. Керівні роз'яснення названих юрисдикционних органів, як правило, кладуться в основу прийняття рішень нижчестоячими судовими інстанціями по конкретних юридичних спорах.

Договори з нормативним змістом, як один з різновидів джерел житлового права, за своєю юридичною природою вельми близькі до нормативних правових актів, оскільки нарівні з останніми мають своїм змістом правила поведінки загального характеру. До числа договорів з нормативним змістом відносяться і типові договори'. У сфері житлового права вони набувають досить широкого поширення. Прикладом може служити затверджений Постановою Ради Міністрів РСФСР від 25.09.85 № 415 і діючий нині із змінами Типовий договір найма

' Теорія держави і права. Курслекций /Під ред. Н. І. Матузова і А. В. Маль-"С. 333.

житлового приміщення в будинках державного, муніципального і суспільного житлового фонду в РСФСР'. У літературі по житловому праву висловлена думка про те, що норми типових договорів діють і в тих випадках, коли договір найма в письмовій формі не укладений^

Таким чином, в системі джерел житлового права РФ потрібно розрізнювати чотири їх ведучих різновиду: нормативно-право' вие акти, санкціоновані правові звичаї, судовий або адміністративний прецедент, договори з нормативним змістом.

Система нормативно-правових актів в житловій сфері, диференційована по трьох основних рівнях - конституційному, федеральному і регіональному, є, по суті, системою житлового законодавства, яке віднесене до спільного ведіння Російській Федерації і її суб'єктів. Ця система постійно удосконалюється і, наповнюючись новим змістом, стрімко видозмінюється в зв'язку з реформами, що проводяться в країні.